Что лучше рассрочка или ипотека
Перейти к содержимому

Что лучше рассрочка или ипотека

  • автор:

Ипотека или рассрочка – что лучше?

Сергей Орлов

Увы, собрать полную сумму на покупку квартиры в текущих реалиях под силу лишь немногим, поэтому большая часть населения пользуется услугами кредитования. Часто возникает вопрос, что оформить – ипотеку или рассрочку? Разберем особенности и отличия каждого варианта, а также выделим их главные преимущества.

Что такое рассрочка и какой она бывает?

Рассрочка — это способ оплаты, при котором вся сумма разбивается на несколько платежей и вносится равными частями до полного погашения долга. Это значит, что, купив квартиру в рассрочку, вы будете вносить взносы равными частями на протяжении всего отведенного срока. Отметим, что сперва придется внести первоначальный платеж в размере 10-50% от полной стоимости жилплощади. Оставшаяся часть разобьется на фиксированные платежи. Такой способ оплаты является альтернативой ипотечному кредитованию. Отметим, что рассрочка отличается относительно небольшими сроками. Как правило, речь идет о сроках от одного года до четырех лет. Рассрочка может быть двух видов — беспроцентной и предполагающей наличие процентной ставки. В первом случае вы ничего не переплатите, а просто будете отдавать всю сумму поэтапно. Подобные предложения часто фигурируют в недорогих сегментах рынка, где застройщик будет полностью уверен в платежеспособности клиента. Наиболее популярна практика рассрочки с начислением процентов — тогда на остаток будут начисляться проценты. Конечно, итоговая переплата ввиду небольшого срока и сниженной процентной ставки будет существенно меньше, чем при ипотечном кредитовании. Рассрочку чаще всего предлагают сами застройщики при приобретении квартиры в новостройках. Например, такая есть у «Унистроя» с минимальным первоначальным взносом 30% и сроком до 7 лет. «Ак Барс Дом» в январе 2024 года предлагает взять рассрочку до окончания срока строительства дома с первоначальным взносов 30% и ежемесячный беспроцентным платежом от 25 тыс. рублей, а далее нужно будет либо внести оставшуюся сумму сразу либо оформить ее в ипотеку. Взять в рассрочку вторичку можно разве что у друзей или родственников, которые владеют квартирой.

Чем рассрочка отличается от ипотеки?

  • Кто выступает в качестве кредитора. В случае с ипотекой — банк, а при оформлении рассрочки — застройщик.
  • На какой срок оформляется. Среднестатистическая ипотека оформляется на 15-20 лет, а максимальный срок рассрочки — 4 года.
  • Каков размер первоначального взноса. При оформлении ипотеки достаточно внести 20% от общей суммы. Если вы хотите оформить рассрочку, то обычно сумма должна быть больше — 30-40%, но есть и более интересные предложения.
  • Сколько получится сэкономить. С ипотекой придется сильно постараться, чтобы уменьшить переплату, а рассрочка частенько оформляется вообще без процентной ставки, либо на очень лояльных условиях.
  • Какие есть ограничения к приобретаемой квартире. Ипотеку можно оформить на любую форму собственности как на первичном, так и на вторичном рынке. Рассрочка доступна исключительно в ассортименте новостроек.

Также стоит отметить обязательное страхование при оформлении ипотечного кредита. В случае с рассрочкой оформлять страховой полис вовсе не обязательно — это позволит еще больше сэкономить на приобретении жилья.

Преимущества и недостатки каждого варианта

Самое главное достоинство рассрочки — минимизация расходов. Вполне очевидно, что, оформив рассрочку, вы существенно сэкономите бюджет. В большинстве случаев удастся и вовсе выплатить полную стоимость квартиры без переплаты. Также рассрочку можно взять с испорченной кредитной историей — застройщик не будет вас проверять досконально, как банк, и одобрение получить будет гораздо легче. Однако на этом все преимущества заканчиваются. Из недостатков стоит выделить обязательное наличие первоначального взноса (порой до 50% от суммы), небольшой срок кредитования и ограниченный сегмент рынка — только новостройки.

Ипотека славится небольшим ежемесячным платежом, возможностью получить более крупную сумму и отсутствием каких-либо ограничений по выбору жилплощади. Этот инструмент наиболее популярен в России. Конечно, главный недостаток ипотеки заключается в огромнейшей переплате. В некоторых случаях она может составлять до 50% от стоимости квартиры, а иногда даже больше.

5 причин, почему могут отказать в ипотеке

Читайте также: 5 причин, почему могут отказать в ипотеке

Риски оформления рассрочки

Если вы оформляете рассрочку с единственной целью — сэкономить, вам нужно учесть один важный момент. Если рассрочка оформляется до ввода объекта в эксплуатацию, то итоговая стоимость после сдачи объекта вырастет. Внимательно изучите договор, застройщик должен указать ориентировочную тенденцию роста цен.

Что выгоднее брать?

Каждый вариант имеет свои сильные и слабые стороны, нельзя однозначно сказать, какой из них лучше. Хотя более популярным инструментом, конечно, является ипотека.

Если вы хотите максимально сэкономить финансы на приобретении новой квартиры, у вас есть большая сума денег на руках и вы рассматриваете предложения исключительно в новостройках, вам больше подойдет рассрочка. Если же у вас на руках нет нужной суммы для первоначального взноса, либо вы хотите приобрести квартиру в дорогом ценовом сегменте — единственным вариантом будет ипотека.

Оптимальная схема сотрудничества с банком или застройщиком выбирается исходя из целого ряда факторов. Выберите, что вам приоритетнее, и всегда отталкивайтесь от своих возможностей.

Планируете купить квартиру в Казани в ипотеку?

Оставьте свои контакты, и специалисты АН Rielty бесплатно проконсультируют вас.

Рассрочка или ипотека: как выгодно купить квартиру?

Покупка квартиры для семьи является одним из самых крупных и важных приобретений. Но только малая часть россиян может сразу оплатить полную стоимость квартиры. Москва стабильно входит в десятку столиц мира с самыми высокими ценами на недвижимость, поэтому рассрочка или ипотека —оптимальный вариант оплаты покупки мечты.

Ипотечное кредитование

Ипотека представляет собой целевой кредит в банке, который выдают под залог приобретаемой жилплощади. И в случае с ипотекой, и в случае с рассрочкой, квартира сразу может быть оформлена в собственность. Отличие состоит лишь в том, что при ипотеке квартира находится в залоге у банка, при рассрочке — у застройщика. Однако это не мешает жильцу спокойно заселиться и даже сдавать жилплощадь.

В отличие от рассрочки, ипотека может быть без первоначального взноса. Правда, ставка у такой ипотеки будет выше, около 15%, поэтому вопрос выгоды остается открытым. В случае с рассрочкой первоначальный взнос есть всегда, для её оформления нужно иметь на руках от 30% до 70% стоимости квартиры. Ипотека подходит людям, которые планируют пользоваться жильём долгие годы: целевой кредит можно взять на срок до 30 лет, хотя большинство покупателей предпочитают рассчитываться с банком быстрее.

Ипотеку можно назвать одним из драйверов недвижимости, поскольку единовременная оплата полной стоимости квартиры доступна немногим. С каждым годом условия ипотечного кредитования становятся более гибкими и гуманными. Если раньше для оформления ипотеки банки требовали внушительный пакет документов, то теперь это можно сделать, предоставив всего два документа, например, права и паспорт. Правда за это придется заплатить: за «облегченную версию» оформления банки предлагают повышенную ставку. Например, у Сбербанка эта надбавка составит 0,5%.

Эксперты считают, что брать ипотеку выгоднее, если платежи по рассрочке не превышают 60% семейного бюджета, но здесь всё индивидуально. К примеру, плохая кредитная история делает получение ипотеки практически невозможной для покупателя, поскольку банки очень щепетильны в таких вопросах.

Возможность выплачивать сумму небольшими частями в течение 10, 20, а то и 30 лет, делает ипотеку более доступной для граждан, у которых отсутствуют крупные сбережения.

Рассрочка от застройщика

Взять рассрочку — это всё равно, что взять взаймы у застройщика, а потом по частям отдавать долг. Разница только в том, что для получения займа нужно сделать существенный первоначальный взнос. Это делает рассрочку подходящей людям, у которых на руках есть крупная сумма денег: сбережения, средства от продажи недвижимости, наследство и так далее. Рассрочка на короткий срок, как правило, беспроцентная, что является большим плюсом. Однако необходимо учитывать, что срок погашения рассрочки в большинстве случаев не превышает дату планируемого ввода объекта в эксплуатацию. Сроки, на которые выдается рассрочка и другие условия по её оформлению зависят от застройщика.Он, в свою очередь, ориентируется на степень готовности дома и продажи.

При оформлении рассрочки нужно обратить внимание на несколько важных факторов. Например, к ДДУ должен прилагаться график платежей по рассрочке, согласованный клиентом и застройщиком. Узнайте о штрафах, предусмотренных в случае задержки платежа. Обстоятельства бывают разные, поэтому нужно учесть все возможные варианты.

В качестве примера честного выстраивания отношений между девелопером и покупателем, можно привести схему калькулятора, которую впервые применили девелоперы в ЖК «Позитив».

Работает она так: будущему владельцу предоставляется беспроцентная рассрочка на 6 месяцев при оплате первоначального взноса в 30% от стоимости квартиры. Однако если покупатель смог внести всю сумму за меньший срок, например, за 3 или 4 месяца, он получает скидку. Чем раньше выплачена полная стоимость квартиры, тем больше выгода для покупателя. В случае оплаты всей суммы одним платежом, скидка становится максимальной — 3%. Например, при покупке однокомнатной квартиры за 4 000 000 руб., максимальная скидка составит 120 000 рублей. Это даёт возможность потребителю, умеющему считать свои деньги, самому принимать решение о том, как, когда и сколько он будет платить за квартиру. Благодаря применению этой схемы, в 95% случаев полная оплата квартиры в ЖК «Позитив» происходит за 2-3 месяца.

В каком случае выгодно брать рассрочку?

Один из самых выгодных вариантов для рассрочки — trade in. Новая квартира приобретается за счет продажи старой, а покупатель и застройщик заключают договор о рассрочке. Предыдущее жилье позволит покрыть большую часть стоимости и выплатить останется не так много. Оплата нового жилья с помощью рассрочки подойдет и тем, кто ждет существенного поступления денежных средств (материнский капитал, наследство). Вложить деньги в покупку квартиры без процентов будет оптимальным решением. Отсутствие дополнительных расходов в виде сервисных сборов и обязательного страхования и быстрота оформления являются дополнительными преимуществами рассрочки.

Подводя итоги сопоставления рассрочки и ипотеки напрашивается простой вывод: это совершенно разные продукты. Застройщики строят дома, и их предложения по рассрочке подразумевают индивидуальный подход, у разных застройщиков разные условия предоставления рассрочки, разные сроки. У некоторых она отсутствует вовсе. Банки же выдают кредиты на покупку квартир, и их условия не так сильно зависят от степени готовности объекта. При этом, застройщик более гибок и может идти на уступки: продлить рассрочку под небольшой процент, например, если у покупателя возникли финансовые трудности.

Выбирая выгодный для себя способ оплаты нового жилья, стоит оценить не только свои сегодняшние финансовые возможности, но и все предложения застройщика и банков. В стремлении привлечь клиентов, и те, и другие развивают сотрудничество и предоставляют различные скидки и бонусы. К примеру, если банк работает с застройщиком по партнёрской программе, то оформить ипотеку можно по сниженной ставке. У застройщиков нередко встречаются скидки и акции для многодетных и молодых семей и других категорий граждан. Подробно изучив всю информацию, можно подобрать самое выгодное решение, чтобы покупка квартиры не стала тяжкой ношей непомерных выплат, а принесла радость.

  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку

Что лучше: ипотека или рассрочка?

Существует несколько способов приобрести недвижимость, отдавая за нее деньги не одномоментно, а на протяжении некоторого времени. К наиболее распространенным из них относятся покупка жилья с помощью ипотечного кредита или возможность погашения стоимости квартиры равными частями, предоставляемая девелоперской компанией. В такой ситуации возникает закономерный вопрос: что выгоднее – ипотека или рассрочка от застройщика, и какой способ лучше выбрать отдельно взятому покупателю?

Чем отличается ипотека от рассрочки?

По сути, единственное сходство ипотеки и рассрочки – это постепенная оплата объекта покупки, в остальном же эти два понятия разительно отличаются. Главное отличие состоит в том, что в случае с ипотекой в сделке участвует и третья сторона – банк-кредитор, а при рассрочке покупатель сотрудничает напрямую с застройщиком.

В рассрочку можно приобрести и вторичное жилье, однако на практике такой способ взаимных расчетов сегодня встречается редко. В основном к нему прибегают строительные компании, продавая квартиры в объектах, которые выходят на финальный этап строительства.

Кроме этого, разница между ипотекой и рассрочкой видна и по многим другим критериям:

  • Срок погашения. В среднем ипотечный кредитный договор заключается на срок около двадцати лет. Он может быть меньшим или большим – все зависит от размера первоначального взноса, доходов заемщика и других договоренностей сторон, однако редко когда выплачивается менее, чем за десять лет. Рассрочка, наоборот, подразумевает минимальные сроки окончательных взаиморасчетов. Как правило, этот временной промежуток составляет от шести месяцев до года и лишь в редких случаях доходит до двух лет.
  • Первоначальный взнос. Размер первоначального взноса при ипотеке может быть практически любым, и не так уж и редко достигает всего 10% стоимости квартиры. Разумеется, при этом для заемщика будет установлена более высокая процентная ставка, а время выплаты составит не менее тридцати лет. Еще одно отличие ипотеки от рассрочки – то, что взнос при втором варианте оплаты покупки значительно больше и в среднем равняется половине стоимости квартиры.
  • Переплата по процентам. В среднем ипотечная процентная ставки достигает 12-15% и зависит от выбранной программы, размера первоначального взноса и множества других сопутствующих факторов. Даже если обратиться к льготному варианту кредитования с господдержкой, общий размер итоговой переплаты как минимум будет равен стоимости еще одной такой квартиры. В случае с рассрочкой эти расходы значительно меньше. Как таковая беспроцентная рассрочка встречается очень редко, но и обычные ее варианты не наносят ощутимого урона семейному бюджету. Кроме этого, может присутствовать и некоторое повышение ставки, связанное с подорожанием жилья, но обычно оно незначительно.
  • Ежемесячные платежи. Ипотечная программа подбирается, а затем и одобряется, таким образом, чтобы расходы на ее погашение составляли не более половины свободных денежных средств заемщика. Также при досрочном частичном погашении долга можно уменьшить сумму ежемесячных платежей. При рассрочке ежемесячные платежи могут составлять довольно значимую сумму – это связано с коротким сроком, отведенным на погашение стоимости недвижимости.
  • Вероятность одобрения. По сравнению с ипотекой, получить рассрочку гораздо проще. Для этого нет необходимости подтверждать чистоту своей кредитной истории и сомневаться, сочтет ли банк доходы заемщика достаточными для своевременной выплаты кредита. Кроме этого, рассмотрение заявки на получение рассрочки обычно занимает менее недели, тогда как на всю процедуру получения ипотеки могут потребоваться месяцы.
  • Оформление собственности. Ипотека отличается от рассрочки на жилье еще и разным подходом к оформлению права собственности. Во время приобретения недвижимости в кредит это право сразу закрепляется за покупателем, хоть и с пометкой об обременении. При рассрочке же до полного погашения стоимости объекта владельцем остается застройщик. Именно этот факт и обуславливает отсутствие строгих требований к уровню доходов покупателя и его кредитной истории.

Еще по теме: Чем опасна ипотека? Главные недостатки для покупателя

Преимущества и недостатки рассрочки и ипотеки

Выбирая как ипотеку, так и рассрочку, покупатель, прежде всего, должен тщательно взвесить свою платежеспособность. У каждого из этих способов расчета есть свои преимущества и недостатки, учитывая которые, будет легче определиться с таким выбором.

Рассрочка

Вариант приобретения квартиры у застройщика подойдет тем людям, которые имеют достаточно большую сумму на первоначальный взнос, при этом обладают сравнительно высоким доходом. Крупный взнос сам по себе уже является признаком платежеспособности клиента и его умения распоряжаться личными денежными активами.

Нередко девелоперы предлагают покупателям рассрочку на самых последних этапах строительства, чтобы гарантированно продать все имеющиеся в доме квартиры. По этой причине их цена не будет завышенной, а после ввода дома в эксплуатацию наверняка возрастет. Если внимательно ознакомиться со всеми представленными на рынке недвижимости предложениями, всегда можно найти вариант рассрочки на более длительный срок. Хотя в этом случае и будет незначительная переплата, но ежемесячные платежи, распределенные по большему отрезку времени, не так сильно скажутся на семейном бюджете.

С другой стороны, именно размер этих платежей – основное отличие ипотеки от рассрочки при покупке квартиры, говорящее не в пользу последней. Именно по этой причине рассрочка немного уступает по популярности ипотечному кредиту.

Второй значимый недостаток рассрочки – невозможность зарегистрировать право собственности на жилплощадь до полного погашения ее стоимости. Если относительно обремененной ипотечной квартиры заемщик имеет права пользования, то в покупаемом в рассрочку жилье он не может даже оформить постоянную регистрацию.

Статья по теме: Можно ли купить квартиру в рассрочку: плюсы и минусы сделки

Ипотека

Ипотечный кредит – один из наиболее доступных путей приобретения жилья для людей, которые по неким причинам не могут одномоментно оплатить его. Этот вид кредитования разработан таким образом, чтобы защищать интересы обеих сторон, а также способствовать своевременному погашению задолженности.

При наличии постоянного дохода не вызывает никаких затруднений выбрать подходящую ипотечную программу и получить одобрение в банке. Защищающий свои интересы банк никогда не выдаст кредит клиенту, который станет тратить на ежемесячные платежи более половины своего дохода. Определенным образом это оберегает и интересы заемщика, страхуя его от понижения уровня жизни.

Однако именно строгие требования и являются одним из недостатков ипотеки. Например, если заемщик имеет невысокий доход, но при этом получает неофициальную прибыль из других источников, доказать этот факт будет очень трудно. Кроме этого, банк учитывает и его расходы, могущие составить значительную часть общего дохода семьи.

Второй минус ипотеки – длительное время выплат. Покупатель недвижимости фактически становится должником банка на многие годы. В течение этого времени он будет должен постоянно заботиться о наличии постоянного дохода, желательно не самого низкого, и внимательно следить за соблюдением сроков погашения кредита.

Ипотека или рассрочка: как выгодно купить недвижимость в 2024 году

Фото: Shutterstock

Одним из основных инструментов покупки недвижимости до недавнего времени была ипотека. Ее в том числе активно использовали инвесторы. Но после последних ужесточений по льготным и рыночным программам привлекательность жилищных кредитов заметно снизилась. При этом на рынке существуют и другие способы покупки недвижимости, например рассрочка. Сможет ли она стать альтернативой ипотеки в текущих реалиях — разбираемся вместе с экспертами.

Ипотека теряет доступность

С конца прошлого года правила выдачи жилищных кредитов заметно ухудшились. Речь идет о рыночных и льготных программах. Например, с декабря по льготной ипотеке под 8% годовых, которая также пользовалась популярностью среди инвесторов, вырос первый взнос до 30%, а максимальная сумма кредита снизилась до 6 млн руб. Это сделало программу неактуальной для регионов с высокой стоимостью жилья. Помимо этого, больше нельзя использовать переуступку в рамках льготных программ — раньше такая опция была доступна по семейной и IT-ипотеке, ее использовали инвесторы. Одновременно повышаются требования к самим заемщикам — их долговой нагрузки и уровню дохода. Кроме того, с января крупнейшие банки ввели комиссии для застройщиков по льготным программам, что, по мнению ЦБ, создает риск роста цен на новостройки. Все это снижает доступность ипотеки, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Если до всех ужесточений на ипотечном рынке покупка по льготной ипотеке с точки зрения инвестиций имела смысл, то сейчас маржинальность таких вложений сократится», — отмечает исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «Покупка квартиры по льготной ипотеке с удорожанием существенно сокращает возможную доходность. Так, при ужесточении условий выдачи льготных кредитов по субсидированным ставкам удорожание квартиры может дойти до 10–15%. Это почти полностью убивает инвестиционный потенциал», — считает Татьяна Подкидышева. По мнению эксперта, льготные программы (господдержка, семейная, IT-ипотека) сейчас подходят для покупки квартиры для себя и являются практически единственным вариантом улучшения жилищных условий. Разница между ставками по льготной ипотеке и рыночными ставками высокая — в 2,5–3 раза. На фоне роста ключевой ставки по рыночным программам они достигли 17–18%. «Квартиры на вторичном рынке, в отличие от новостроек, вообще покупать не выгодно, потому что процентная ставка там составляет 18%, 19%, 20% в зависимости от банка. Смысла нет, поэтому спроса на такое предложение тоже нет, ежемесячный платеж получается очень большим», — пояснила ведущая YouTube-канала «PRO Недвижимость», основатель ГК «МФЦУ Ольги Благовещенской» Ольга Благовещенская.

Доступность ипотеки в 2024 году заметно снижается

Доступность ипотеки в 2024 году заметно снижается (Фото: Антон Новодережкин/ТАСС)
Читайте также: Доля инвесторов в новостройках упала до минимума. Когда вернется спрос

Квартира в рассрочку

В условиях ужесточения ипотечных выдач девелоперы прибегают к альтернативным инструментам продаж, среди которых — рассрочка. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», сейчас на ее долю на столичном рынке приходится от 10% до 25% в зависимости от класса. Рассрочка в среднем дается на срок от шести месяцев до года. «В текущих реалиях рассрочка популярна, так как клиент, воспользовавшись ею, может не брать кредит по высокой процентной ставке. Первоначальный взнос, как правило, начинается от 30% от стоимости квартиры», — отметила замдиректора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопера земли Nikoliers Анна Мурмуридис. Для покупателей выгода рассрочек, особенно беспроцентных, заключается в фиксации стоимости квартир, добавил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Тем не менее срок действия этой опции всегда меньше, чем у ипотеки. Поэтому она подходит только для клиентов, располагающих значительными денежными средствами», — пояснил Руслан Сырцов. В этом году доля рассрочки в общем объеме сделок с новостройками может вырасти на фоне текущих ужесточений, а сам инструмент может поддержать спрос в переходный период, полагает Татьяна Подкидышева. Хотя для девелоперов такой инструмент не всегда выгодный. «При рассрочке гораздо медленнее наполняются эскроу-счета, что приводит к росту ставки и удорожанию строительства», — пояснила эксперт. Среди подводных камней такого инструмента эксперты называют возможные ограничения со стороны банков. «Банки обычно в маркетинговую политику девелоперов не вмешиваются. Правда, кредитные организации могут ограничить выдачу рассрочек незадолго до ввода дома в эксплуатацию», — уточнил Руслан Сырцов.

В условиях ужесточения ипотечных выдач девелоперы прибегают к альтернативным инструментам продаж, среди которых — рассрочка 

В условиях ужесточения ипотечных выдач девелоперы прибегают к альтернативным инструментам продаж, среди которых — рассрочка (Фото: Shutterstock)

Читайте также: Купить квартиру в рассрочку: плюсы, минусы и риски

Офис в рассрочку

Сегодня рассрочки широко распространены на первичном рынке офисной недвижимости, который в меньшей степени пострадал от изменений в ипотечном кредитовании, поскольку здесь данный инструмент не был распространен. Так офисный рынок остается востребованным среди инвесторов, в том числе за счет гибких программ приобретения. По данным CORE.XP, спрос на покупку офисов в Москве в прошлом году стал рекордным за последние 15 лет. Аналитики также отметили рост сделок с небольшими офисами, которые используют как инвестиционный инструмент. Купить такие лоты сегодня можно в том числе в рассрочку. По данным аналитиков Nikoliers, порог входа на офисный рынок начинается от 17–20 млн руб., что сопоставимо с бюджетом новостроек. При этом доходность офисной недвижимости будет около 10% годовых. Для сравнения, доходность от сдачи квартир сейчас в два-три раза ниже и составляет всего 3–5%, подсчитали в SRG. «На первичном рынке, особенно при продаже на этапе строительства, рассрочка (беспроцентная или льготная от застройщика) — это решение повысить ликвидность продукта и компенсировать проблему высоких ставок», — считает директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар. Рассрочки на рынке офисов обычно предоставляются на более длительный период — как правило, до окончания строительства — на два-три года. При этом в ответ на запросы покупателей появляются рассрочки сроком до пяти лет, отмечают эксперты. «Минимальный размер первого взноса начинается от 10%. В некоторых проектах при высоком первоначальном взносе застройщики готовы предоставить индивидуальную скидку», — рассказала член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Рассрочка может быть бесплатная и с выплатой процентов. Ставка в данном случае зависит от срока и размера первого платежа. В условиях высокой ключевой ставки даже платная рассрочка остается выгоднее ипотеки, предоставляя ставки на уровне 9–10% годовых. Также в рамках рассрочки предусмотрено досрочное погашение и соответствующий пересчет стоимости, отметила Екатерина Белова. «Основной плюс рассрочки — гибкость и вариативность. Чаще всего возможно согласование индивидуальных и наиболее подходящих условий по оплате», — добавила эксперт.

Рассрочка активно используется на офисном рынке

Рассрочка активно используется на офисном рынке (Фото: Shutterstock)
Читайте также: Нефть рынка недвижимости: почему спрос на строящиеся офисы бьет рекорды

ДКПБВ — в чем плюсы для инвестора

В офисной недвижимости рассрочки действуют не только при договорах долевого участия (ДДУ), но и при договоре купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). По данным IBC Real Estate, в 2023 году по ДКПБВ было заключено 82% от всего объема сделок в строящихся и перспективных офисных проектах Москвы, остальные 18% — продажи по ДДУ. Офисы по такому договору реализуют крупные игроки со сложившимся брендом и портфелем проектов — Stone, MR Group, Formа. ДКПБВ, по мнению экспертов, имеет привлекательные условия для инвестирования. Он позволяет застройщику открывать продажи даже до получения разрешения на строительство. «Вход в сделку на ранней стадии фиксирует низкую цену актива, поэтому есть высокая инвестиционная привлекательность такой формы договора», — отметил Андрей Кухар. Кроме того, ДКПБВ позволяет возместить НДС по мере оплаты (транша), не нужно дожидаться ввода объекта в эксплуатацию. В случае с ДДУ налог можно возместить только один раз и после завершения строительства.

В 2023 году по ДКПБВ было заключено 82% от всего объема сделок в строящихся и перспективных офисных проектах Москвы, остальные 18% — продажи по ДДУ

В 2023 году по ДКПБВ было заключено 82% от всего объема сделок в строящихся и перспективных офисных проектах Москвы, остальные 18% — продажи по ДДУ (Фото: Shutterstock)

Рассрочка по ДКПБВ сроком до полугода чаще бесплатная, если срок больше — платная. Однако сейчас проценты по такой рассрочке и размер первоначальных взносов выгоднее ипотеки, считают эксперты. Например, есть ставки от 9,5% и с беспроцентным льготным периодом, приводит пример Екатерина Белова. Кроме того, для инвесторов привлекательна опция отложенного платежа, продолжила эксперт. «В некоторых проектах предоставляется рассрочка с отложенным платежом до полугода. В это время клиент всегда может аккумулировать средства на депозите и дополнительно заработать», — пояснила она. По мнению экспертов, недостатком такой схемы является то, что ею не может воспользоваться физическое лицо, в отличие от покупки с использованием ДДУ. Кроме того, принимая решение о такой сделке, нужно обращать внимание на опыт застройщика и его объем присутствия на рынке, добавила Ольга Благовещенская. Таким образом, сегодня рассрочка хорошо работает на офисном рынке с учетом формы реализации (ДКПБВ) и портрета покупателя-инвестора. «Это интересный инструмент, многие им пользуются», — отметила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. Что касается рынка жилья, то в условиях отмены льготных программ застройщики будут использовать рассрочки, трейд-ин, скидки, полагает Татьяна Подкидышева, отмечая, что в размере дисконта девелоперы ограничены своими финансовыми моделями. При этом полноценно эти инструменты не смогут заменить ипотеку, в связи с этим ожидается спад продаж, заключила она.

От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.

  • Рынок офисов Москвы перешел на ДКПБВ. С чем это связано и в чем риски
  • Офис или ретейл: в какую недвижимость выгоднее инвестировать
  • Продать или остаться в метрах: инвесторы в новостройки меняют стратегии

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *