Почему не сносят панельные дома
Перейти к содержимому

Почему не сносят панельные дома

  • автор:

Почему не сносят старые панельные дома?

«Страшилки о короткой жизни панельных домов — это миф, — рассказал „АиФ“ архитектор Дмитрий Сухин. — Например, в бывшей ГДР подавляющее число таких послевоенных зданий не разрушили, а реконструировали. Оказалось, чтобы разрушить такие прочные дома, нужно очень много средств, усилий и времени. Расчёты показали, что выгоднее и быстрее провести модернизацию панельных многоэтажек, после которой они ещё 100 лет простоят. Кстати, дома из этого строительного материала возводят по всему миру, так что легенды о его недолговечности — это исключительно наше явление».

Столичные дома тоже ждёт модернизация, но не массовая вроде немецкой. Ведь средства на неё идут не бюджетные, а самих жильцов.

«Сейчас заканчивается реконструкция первого дома из несносимой серии (на ул. Мишина), — говорит Сергей Лёвкин, руководитель Департамента градостроительной политики Москвы. — Из префектур поступило уже 40 предложений от жителей домов, готовых участвовать в подобной программе. Но для этого есть два важных условия. Нужно, чтобы не было градостроительных ограничений. Например, бывает так, что жители хотят надстроить 3 этажа и увеличить площадь здания на 20%, но сделать этого нельзя (иначе будут нарушены нормы по плотности застройки). Кроме того, как минимум две трети собственников, живущих в доме, должны организовать ТСЖ и проголосовать за такой вариант. Мы разработали методичку, где расписали все шаги от „А“ до „Я“. Она есть во всех префектурах и управах, скачать её в электронном виде можно и с сайта dgp.mos.ru».

С помощью такого «тюнинга» в доме появляются лифт, новые коммуникации, балконы и дополнительные квартиры.

Смотрите также:

  • Префект ЦАО г. Москвы: Никто не хочет уезжать из Центра →
  • . Неужели на Пушкинской не будет торгового центра? →
  • . Что будут делать с несносимыми пятиэтажками? →

Панельный дом: плюсы, минусы и особенности

Фото: Thomas Janisch/gettyimages.com

В отличие от кирпичного панельки собирают по огромным частям — складывают из железобетонных плит, как конструктор. С завода на стройку приезжают блоки — цельные стены, полы и потолки будущего дома, остается только их совместить. С лицевой стороны плита выглядит однородной, может быть рельефной или гладкой, но на самом деле состоит из нескольких слоев: наружного облицовочного слоя, железобетона и утеплителя из минеральной ваты и пенополистирола. В последний заложен каркас из арматуры, который соединяет все компоненты. Строители возводят каркасные и бескаркасные (крупнопанельные) здания: в первом случае «конструктор» скрепляют посредством колонн и межпанельных перекрытий, во втором продольные несущие стены опираются на поперечные.

Фото: Dmitrij Manezev/EyeEm/gettyimages.com

Фото: Dmitrij Manezev/EyeEm/gettyimages.com

Панельная технология впервые появилась в 1910 году в пригороде Нью-Йорка, а в СССР разработка первых панельных домов началась в 1940 году, но была прервана из-за Великой Отечественной войны. Удобство этой технологии заключается в сокращении сроков строительства — они зависят от количества этажей будущего дома, но обычно работы занимают от трех месяцев до года.

Типы панельных домов

Панельные дома делят на три основных типа-категории в зависимости от материалов и площадей квартир:

  • 137-я серия: площадь квартиры до 70 кв. м, кухни 9 кв. м. На первом этаже — помещение для консьержа и хранения вещей.
  • 504-я серия: самый бюджетный вариант, отличаются холодными стенами, кухнями 4,5–6,3 кв. м, смежные комнаты и совмещенные санузлы, а в квартирах нет подоконников.
  • 600-е серии: максимальная площадь квартиры — до 65 кв. м, средний класс среди панелек. В народе дома прозвали «кораблями» за окраску фасадов с непрерывными оконными проемами, похожими на палубные надстройки пассажирских паромов.

Современные панельные дома

Учитывая опыт прошлых лет и зачастую оправданное недовольство хрущевками советских времен, покупатели и сейчас с недоверием относятся к панельным домам. Но благодаря технологиям новые панельки превратились в комфортное жилье. Современные застройщики усложняют и оптимизируют конструкции блок-секций и методы их соединения друг с другом, снабжают стены высокотехнологичными материалами с учетом теплопроводности.

Фото: Roman Alyabev/EyeEm/gettyimages.com

Фото: Roman Alyabev/EyeEm/gettyimages.com

Увеличен шаг несущих стен, улучшена планировка: метраж в новых квартирах, как правило, больше, чем в типовой советской застройке. Потолок подняли до 420 см, а внешняя облицовка пестрит оригинальными вставками и оттенками. Срок эксплуатации современных панельных объектов увеличился до ста лет.

Панель, кирпич или монолит

Монолитные дома строят из бетона, который держится армированным металлическим каркасом. Для заливки стен используют опалубку, которая собирается, переносится и разбирается, чтобы возвести стены в разных частях здания. В монолитных домах можно сделать перепланировку любой сложности в пределах квартиры. При этом средняя скорость строительства — четыре-пять этажей в месяц.

Фото: Evgeny Krasnokutskiy/Unsplash

Фото: Evgeny Krasnokutskiy/Unsplash

Кирпичные дома — это высокое качество, которое сейчас относят к премиум-классу. Строительство одного такого высотного здания занимает от двух лет, и цены выше по сравнению с монолитными и панельными многоэтажками. Последние, даже в самом современном варианте, по-прежнему проигрывают кирпичу и монолиту по уровню звукоизоляции. Зато их цена значительно ниже, поскольку себестоимость возведения панельного дома по сравнению с монолитным ниже на 20–40%.

Плюсы и минусы панельных домов

Преимущество для застройщика очевидно — панельный дом можно возвести быстро. Среди потенциальных покупателей недвижимости бытует мнение, что такие дома отличаются маленькими площадями квартир, низкими потолками и холодными стенами. На самом деле у панелек много плюсов:

  • можно не бояться покупать квартиру в панельном доме на стадии котлована. Сроки строительства короткие, и его не нужно приостанавливать зимой, погодных условий такой дом не боится;
  • малозатратная технология производства плит, тем не менее, исключает брак в результате человеческого фактора — создание «деталей» дома автоматизировано;
  • простота изготовления влияет на цену: панельные дома относят к сегменту доступного жилья;
  • панельки официально служат до полувека, но на примере советских хрущевок можно видеть, что срок эксплуатации может быть 100–150 лет;
  • в квартире панельного дома проще делать ремонт: снижаются затраты на капитальную подготовку и без того гладких стен;
  • железобетонные плиты отличаются прочностью, материал устойчив к коррозии, хорошо противостоит физическим и химическим воздействиям.

Минусы тоже есть. Среди основных архитекторы называют следующие:

  • планировка. Технология строительства предусматривает большое количество несущих стен, которые нельзя сносить, перестраивая жилье по собственному желанию;
  • сырость. Эта проблема может появиться вскоре после сдачи квартиры, если застройщик использовал некачественные материалы, либо в старых панельках, где разрушаются швы на стыках стен. При отсутствии хорошей вентиляции влага приводит к образованию грибка и плесени;
  • плохая изоляция. В панельных домах лучше позаботиться о дополнительной звуко- и теплоизоляции, ведь стены довольно тонкие. Раньше проблему решали с помощью ковров, сейчас на рынке достаточно современных материалов, о которых стоит подумать перед началом ремонта.

Стены в панельных домах

Квартиры в панельных домах обязательно нужно проветривать или снабжать вытяжкой из-за низкой воздухопроницаемости используемых материалов. В старых панельках шаг несущих стен составлял 3,3 м, в современных — 4,2–6,6 м. Наружные стены — самые толстые; они могут быть однослойными (из легкого бетона) и многослойными (из железобетона и пенополистирола).

Несущие панели обычно 140–220 мм, а внутренние перегородки в квартирах — 80–100 мм. Толщина стен измеряется без учета штукатурки, утеплителей и других отделочных материалов.

Фото: Evgeniy Kleymenov/EyeEm/gettyimages.com

Фото: Evgeniy Kleymenov/EyeEm/gettyimages.com

Практически все современные панельные дома строятся из трехслойных стен: между бетонной заливкой в них проложен утеплитель. Коэффициент теплоизоляции практически равен кирпичным стенам шириной 80–90 см. Ширина панельных стен зависит от конструкции дома: чем больше этажей, тем толще должны быть несущие панели в основании здания. Основной проблемой остаются стыки между ними, поэтому, когда планируете покупать квартиру в панельном доме, убедитесь, что в ней нет видимых щелей, из которых дует (проверяют при помощи зажженной спички). Если принимаете жилье в новостройке, обязательно обращайте внимание застройщика и требуйте исправления недочетов.

Перепланировка квартиры в панельном доме

При перепланировке важно учесть, где находятся несущие стены. Поскольку они играют ключевую роль в конструкции дома, перестраивать их по своему усмотрению незаконно. Но любые внутренние перегородки можно переносить и убирать. До того как согласовывать ремонт с дизайнером, нужно подготовить план жилья с указанием функциональности стен и техническое заключение. Часто владельцы определяют, какие из них несущие, только оценив ширину, и тем самым рискуют нарушить закон.

Помимо функционала стены, специалисты учитывают, планируется ли в доме капитальный ремонт и были ли подобные изменения у соседей, живущих в верхних квартирах и под вами. В некоторых случаях разрешают делать проем (например, между комнатой и кухней), но с обязательным усилением металлоконструкцией. Любую перепланировку владельцы должны внести в проект и согласовать его с лицензированной организацией.

Комментарий эксперта

Илья Заливухин, архитектор:

— Главная особенность панельных домов — в их конструктивной системе, в случае перепланировки ее запрещено нарушать. Специалисты должны подготовить проект на основании исследования конструкции, чтобы дать ответ на вопрос, можно ли делать перепланировку. Определить стопроцентно на глаз, несущая это стена или нет, практически невозможно; современные панельные стены могут быть шире 20 см независимо от функции. Часто в квартире такого дома все стены несущие, потому что в нем нет железобетонного каркаса.

Все жалобы на условия жизни в панельных домах актуальны и для современных новостроек. По сравнению со зданиями прошлого века они в чем-то стали лучше — изменились материалы, но не до такой степени, чтобы многоэтажную панельную застройку можно было бы считать качественной. Например, что касается звукоизоляции, то часто шумы проникают через швы между стенами, полом и потолком, а не сквозь саму плиту. Поэтому я бы посоветовал обращаться к специалистам, которые грамотно подберут варианты для шумоизоляции. В противном случае можно вложить много денег и не получить результата.

В СССР панельные дома делали как временное решение. Хотя изначально появились индивидуальные проекты, такие как «Ажурный дом» архитектора Андрея Бурова на пересечении Беговой улицы и Ленинградского проспекта. Панели в таких домах были массивными, резными, декоративными. В дальнейшем строители задумались об упрощении технологий. В 1955 году вышло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое дало старт советскому модернизму. Так появились стандартизированные дешевые панельки в составе целых кварталов, как в Новых Черемушках архитектора Натана Остермана. Квартиры в этих домах давали от государства, а теперь они стали коммерческим жильем.

Панельные дома могут быть востребованы при улучшении качества строительства, чтобы в итоге не уступать по параметрам монолиту. В мире существуют примеры панельных домов бизнес-класса, у нас же это в основном эконом. Нужна не дешевая коммерческая застройка, а переосмыслении конструкций — экоматериалы, высокое качество.

Покупая квартиру в новом панельном доме, попробуйте просчитать на 20–30 лет вперед. Сразу выбирайте ту, планировка в которой вас полностью устраивает. Любая самодеятельность здесь чревата не только юридическими, но и физическими последствиями — стены держат дом. Если говорить о капитальном ремонте, то про перепланировку лучше забыть. Иначе будет много сложностей и дополнительных вложений, если конструктор все же даст разрешение на реконструкцию и изменения в несущих стенах. По вопросу замены окон и утепления тоже стоит консультироваться в конкретном случае, потому что у каждой конструкции свои особенности. Например, если промерзает стена и вы делаете утепление без заключения архитектора, может измениться место концентрации влаги, что приведет к сырости и образованию плесени.

Раньше панельные дома были пятиэтажными, теперь это высотная застройка, а качество не сильно изменилось. Панель не вытеснит монолит даже при улучшении качества материалов: каждая технология строительства актуальна для определенных условий местности, сроков возведения дома. Панельные дома могут стоить дешевле за счет уменьшения расходов на оплату ручного труда — автоматизации процесса на производстве, но не за счет качества. Вместо того чтобы увеличивать плотность застройки, предоставляя «доступное жилье», и возводить панельные многоэтажки выше пяти этажей, нужно повышать качество домов, делая упор на комфорт жильцов и учитывая уникальную архитектуру города.

Сколько простоит панельный дом? Факторы, увеличивающие и уменьшающие срок эксплуатации многоквартирных панельных зданий.

Срок службы панельных домов зависит от многих факторов, среди которых — технология возведения, тип и качество используемого материала, соблюдение сроков капитального ремонта. Определяя возможность приобрести квартиру в многоэтажном доме, среди прочих факторов учитывают год постройки здания. Но при этом забывают, что у домов может быть разный срок эксплуатации.

Рассказываем о том, какой срок службы у панельных домов, какие факторы могут сократить его или, наоборот, — увеличить.

Что такое срок эксплуатации и от чего он зависит

Трубы в многоквартирных домах могут использоваться не дольше 30 лет. Фото: jukovskiy.bezformata.com

Особенности эксплуатации панельных домов

Особенностью панельных домов является то, что их строительство — недорогое и простое, если сравнивать с другими зданиями. Еще одно их отличие — малогабаритность. Несмотря на этот небольшой недостаток, они востребованы среди покупателей недвижимости. Это связано с тем, что малогабаритность компенсируется меньшей стоимостью, чем у аналогичных квартир, но с более просторными комнатами.

Сроки эксплуатации панельных домов 70-х годов

Панельные дома 70-х годов относят к брежневской эпохе строительства. Это проектные серии 90-я, 121-я и другие, менее распространенные. Внутри каждой серии дома есть несколько подсерий, за счет чего они могут существенно отличаться. Отличия заметны и между зданиями разных годов. Так, те многоэтажки, которые возведены в 1979 году, отличаются от построенных в 1974 году планировкой, шумоизоляцией, теплоизоляцией. Отличается и нормативный срок их эксплуатации, который может составлять от 100 до 150 лет.

Если сравнивать дома, которые называют хрущевками, с брежневками, то у последних масса преимуществ:

  • улучшенная планировка. Это более просторная кухня, прихожая большей площади, более высокие потолки;
  • более толстые панели, которые использовались при возведении сооружений — их толщина начинается от 0,3 м;
  • присутствие лифта;
  • наличие мусоропровода.

Срок службы многоквартирных пятиэтажных зданий эпохи Хрущева

Срок эксплуатации 5-этажного панельного дома, возведенного в рамках хрущевской программы, составляет 50 лет. Это означает, что для зданий, которые были построены еще в 60-е года, срок эксплуатации уже истек.

Но если капитальный ремонт и текущее обслуживание сооружения проводилось регулярно, такой срок может быть увеличен. Чтобы определить это, здание оценивают и составляют заключение. Состояние здания должна оценивать экспертная комиссия, которую формирует муниципалитет.

Факторы, влияющие на срок службы панельного дома

Факторами, определяющими срок эксплуатации здания, могут быть:

Общие нормы строительства были сформированы СНиПами. Фото: www.aqcom.ru

  • город и регион возведения. Несмотря на однотипные проекты, по которым возводили сооружения, к крупным городам и областным центрам было повышенное внимание в области контроля. Поэтому одинаковые здания в Москве, Санкт-Петербурге чаще имеют больший фактический срок эксплуатации, чем в маленьких населенных пунктах;
  • климат местности, где возводилось здание. Проектируя сооружения, принимали во внимание погодные условия, глубину промерзания почв и прочие факторы. Но высокая влажность, низкие среднесуточные температуры, сильные ветра оказывают негативное влияние на здания. Поэтому в северных и морских районах сооружения имеют меньший фактический срок эксплуатации, чем аналогичные здания в более теплых и сухих регионах;
  • надежность фундамента дома и почвы под ним. Тут определяющее значение имеет время, когда были установлены общие нормы и правила, используемые при проектировании и непосредственном строительстве (СНиПы). Они появились с 1954 года. СНиПы определяли общие нормы для материала фундамента, способа его заливки и кладки, прохождения коммуникаций и прочих норм. Поэтому некоторые дома, возведенные до этого периода, имеют маленький срок эксплуатации.

Влияние незаконной перепланировки на срок эксплуатации здания

Это фактор, который не имеет отношения процессу возведения здания, используемому материалу или технологии. Он оказывает влияние на срок службы дома уже в процессе его эксплуатации.

Для проведения перепланировки в ходе ремонтных работ нужно получать разрешение. Это предупреждает действия жильцов, которые могут привести к ухудшению прочности конструкции или даже к ее обрушению.

Жители квартир часто сносят стены, устанавливают дополнительные окна и двери, убирают перегородки между лоджией и комнатой, стеклят балконы и выполняют другие действия без разрешения. При обнаружении незаконных перепланировок, которые ухудшают долговечность конструкции, собственников квартир обязывают привести все в первоначальное состояние, но это все равно негативно сказывается на состоянии здания.

Большой вред долговечности здания наносит снос несущих стен. Из-за этого изменяется нагрузка на другие несущие элементы конструкции, появляются трещины в стенах и фундаменте, наблюдаются другие негативные последствия нарушения строительных норм.

Что может увеличить или уменьшить срок эксплуатации

При определении фактического срока эксплуатации здания важное значение имеют факторы, увеличивающие такой срок, и те, которые его снижают.

Увеличивает срок эксплуатации:

  • соблюдение технологии строительства;
  • применение качественных материалов. В частности, для панельных домов это использование полноразмерных бетонных панелей;
  • качественная герметизация швов на стенах, кровельном материале и их обслуживание в соответствии с нормативными сроками проведения ремонтных работ;
  • своевременное проведение ремонта, замены оконных проемов, проводки, труб и прочих конструкций.

Снижает срок эксплуатации здания:

Возгорание проводки уменьшает срок эксплуатации здания. Фото: bryansku.ru

  • нарушение технологии строительства, применение некачественных материалов;
  • использование тонкостенных панелей при возведении панельного дома;
  • плохая заделка швов в стенах, кровле, что способствует протечкам и негативному влиянию влаги на состояние здания;
  • несоблюдение требований по периодическому обслуживанию здания и проведению в нем капитального ремонта;
  • крупные аварии коммуникаций, в результате которых прорывают трубы, затапливает подвальные помещения, прогорает проводка.

Капитальный ремонт многоэтажных домов

Нормативами рекомендовано проводить капитальный ремонт с периодичностью не реже одного раза в 25 лет. В перечень мероприятий должны входить:

  • ревизия частей здания, которые относят к несущим конструкциям;
  • укрепление несущих элементов конструкции, если такие процедуры необходимы;
  • замена кровельных материалов и каркаса крыши;
  • осмотр отмостки дома и фундамента, при необходимости устранение имеющихся трещин и укрепление мест, которые признаны проблемными;
  • ремонт проводки и ее замена, если срок эксплуатации используемой уже истек;
  • ремонт отопительной системы;
  • ремонт канализационной системы и водопровода.

Несмотря на рекомендованные сроки проведения ремонта, во многих домах его делают гораздо позже. Есть многоэтажные дома, где срок капитального ремонта установлен 15 или 20 лет назад, но работы до сих пор не проводили. Иногда ремонт проводят, но выполняют не все — не заменяют проводку или оставляют старый водопровод, срок службы которого уже истек, допускают другие нарушения. Это может привести к тому, что дом признают непригодным для жилья еще до истечения нормативного срока его эксплуатации.

Износ панельных домов

Даже самые устойчивые конструкции, которые были возведены с использованием хороших материалов и соблюдением технологии, со временем изнашиваются. Для таких зданий используют термин физического износа. Этот показатель определяется по износу его отдельных элементов. Степень износа можно установить с помощью испытаний и оценки конструкции методами неразрушающего контроля.

Кроме физического износа, по отношению к сооружениям применяют и понятие морального износа. Оно может относиться к внешнему фасаду и отдельным элементам внутренней планировки. Моральный износ больше связан не с ухудшением качества сооружения, а с изменением образа мышления людей, появлением новых веяний в дизайне, требований и предпочтений в планировке. К моральному износу можно отнести маленькую площадь кухонь и коридоров, одинаковую планировку комнат в типовых квартирах.

Какой может быть степень износа

После оценки конструкции определяют степень ее износа и общее состояние. Это может быть:

Если в результате проверки определено, что дом находится в аварийном состоянии, он подлежит сносу. Фото: dominfo.ru

  • хорошее состояние с износом менее 10%;
  • удовлетворительное состояние с износом от 11 до 20%;
  • состояние не вполне удовлетворительное с износом от 31 до 40%;
  • неудовлетворительное состояние и высокая степень износа — от 41 до 60%;
  • ветхое состояние с износом от 61 до 80%;
  • аварийное состояние со степенью износа от 80% и более. Такие дома признают непригодными для проживания.

Определяя возможность купить квартиру на вторичном рынке и приемлемую для нее цену, будущие собственники учитывают год постройки здания и то, в каком оно находится состоянии. Но определяющее значение такой показатель имеет при оформлении ипотечного кредита. Заявителю не одобрят заявку на получение ссуды при условии, что здание признано ветхим или непригодным для проживания. Такое условие определено и для участия во многих государственных программах, в рамках которых государство выделяет средства на покупку жилья, например, при использовании материнского капитала.

Что делают с аварийными домами

На основании установленной степени износа дома принимают решение о его дальнейшей судьбе. Оно зависит от состояния здания, плана развития города и наличия средств в городском бюджете. Это может быть:

  • проведение капитального ремонта для поддержания состояния конструкции;
  • признание здания непригодным для проживания. Если дом признают таким, всех жильцов переселяют в другой дом. Непригодное для проживания жилье подлежит сносу. На его месте может быть построен другой многоквартирный дом или сооружение в соответствии с градостроительным планом.

Жильцы домов, признанных аварийными, должны получать квартиры аналогичной площади в новостройках. В некоторых случаях площадь новой квартиры может быть больше. Это зависит от состава семьи или льгот, которые положены всей семье или одному из его членов.

Срок эксплуатации панельных домов: самое важное

  • Срок службы панельных домов может составлять от 50 до 150 лет.
  • Нормативный и фактический срок эксплуатации дома могут отличаться.
  • На фактический срок службы влияет соблюдение технологии строительства, качество используемых материалов, соблюдение требований к обслуживанию здания и проведению капитальных ремонтов.
  • При эксплуатации здания проводят оценку степени его износа. Для этого муниципалитет создает специальную комиссию. После исследования конструкции определяется состояние здания, которое может быть признано сооружением с хорошим состоянием или подлежащим сносу.
  • Если здание признают аварийным и непригодным для проживания, всех его жильцов расселяют в новостройки с аналогичной или большей площадью, а само здание сносят.

Срок службы панельного дома: действительно ли они разваливаются

70% отечественного жилого фонда возведены более 25 лет назад. А значит покупателю б/у квартиры нужно знать, как определить изношенность дома и не лучше ли купить квартиру в новостройке. Обсудим срок службы панельного дома. Некоторые утверждают, что хрущевки давно отслужили свой срок и вот-вот развалятся. Строили их, закладывая срок службы панельного дома – 25 лет. Поэтому покупка квартиры в таком здании – деньги на ветер.

Срок эксплуатации дома панельного: нормативные документы

Важная характеристика любого товара – срок годности. Когда он истекает, употреблять товар в пищу или пользоваться им в быту становится небезопасно. Есть свой срок годности и у панельных домов. Он определяется ГОСТом, по которому велось строительство и строительными нормами.

Гарантийный срок панельных и других домов, согласно ГОСТам:

  • каменные или крупноблочные с каменным фундаментом и железобетонными перекрытиями – 150 лет;
  • такие же здания со смешанными перекрытиями – 125 лет;
  • каменные здания с облегченным фундаментом, кладкой из кирпича или шлакоблока с деревянными перекрытиями – 100 лет;
  • глинобитные здания, деревянные перекрытия – 30 лет.

Из списка следует, что срок эксплуатации панельного дома составляет 100-125 лет. 30 лет характерны для частных домов, построенных из глины или временных строительных бараков.

25 лет: что это за срок

Внимательный читатель может возразить, что люди называют срок службы панельного дома 25, а не 30 лет. А значит народная мудрость ссылается на какое-то другое явление.

Период массовой застройки начался в 1956 году. В 1961 была принята 3-я программа КПСС, по которой собирались «построить коммунизм к 1980 году». Подразумевалось, что потом, когда коммунизм будет построен, жизнь станет другой и дома тоже станут другими. Поэтому то, что строят «сегодня» (в 1956-1980) – это временно, только до наступления коммунизма. Так и возник срок годности панельных домов, который равен 25 годам. Он не связан с технической стороной строительства, а только с ожиданием появления более совершенного жилья в совершенном мире.

Построение коммунизма не влияло на то, сколько простоят панельные дома и ГОСТовские сроки эксплуатации панельного многоквартирного дома тоже никто не отменял. Поэтому здания не разваливаются и вполне успешно простоят еще лет 50 и более.

Что влияет на прочность многоквартирных домов

Срок эксплуатации 100, 125 лет возникает не на пустом месте. Строители выделяют 7 основных факторов, которые влияют на прочность:

Этажность. Количество этажей влияет на срок жизни панельного дома. Хрущевка из 5 этажей рассчитана на 50-100 лет, 9-ти этажное здание – на 100-125 лет.

География. Очевидно, что строительство в столице ведется с более строгим контролем и зачастую из более качественных материалов. Также природа корректирует то, на какой срок эксплуатации рассчитаны панельные дома: морская соль в приморских городах, морозы -40 градусов Цельсия в северных регионах. Поэтому несущие конструкции двух одинаковых по проекту хрущевок, построенных в одном и том же году в Вологде и Анадыре, сегодня находятся в разном состоянии.

Особенности фундамента. На качество фундамента влияет отсутствие четких строительных норм, а также особенности грунта на месте строительства.

Газ. В советских домах чаще устанавливались газовые плиты. Газ небезопасен, что влияет на то, сколько может простоять панельный дом. Оборудование устаревает и к этому добавляется человеческий фактор. Рассчитывать, как взрыв повлияет на несущие конструкции, инженера не умели. Поэтому в Архангельске в результате взрыва бытового газа рухнул подъезд 9-ти этажного дома, что привело к гибели 58 человек, а в Магнитогорске при взрыве в 5-ти этажке пострадало только 2 человека. Начиная с 1985 года использовались только электроплиты. Поэтому срок службы многоквартирного панельного дома брежневского периода выше.

Незаконная перепланировка. Желание самовыразиться, посетившее владельцев квартир в 1990-х, привело к изменению того, на какой срок службы рассчитан панельный дом. Люди делают дверные проемы в несущих стенах, меняют основные коммуникации. Никто точно не знает сколько таких реконструкций произошло в домах советской застройки и какой ущерб причинен зданию.

Работа управляющей компании. По нормам годовой износ равен 1%. Здание, построенное в 1985 году сегодня должно быть изношено на 36%. Но за некоторыми домами управляющие компании следили лучше, что изменило ответ на вопрос на какой срок рассчитан панельный дом.

Качество капремонта. Чем дольше не было ремонта или он был некачественным, тем хуже состояние здания.

На сколько лет рассчитаны панельные дома

Все панельные здания способны простоять более 100 лет. Даже при неправильной эксплуатации. Но без форс-мажора, такого как взрыв бытового газа или незаконная перепланировка с нарушением несущих конструкций, что влияет на срок службы панельного здания. Для опасений покупателя нет причин. Квартиру с перепланировкой, которую не узаконили, продать невозможно. А значит дом вполне простоит 100 и более лет.

Износ панельного дома

Строители рекомендуют покупателю обращать внимание на износ инженерных систем. Несущие конструкции устойчивы, но некоторые советские дома существуют без капремонта уже 30-40 лет. Поэтому их инженерные коммуникации уже дважды отслужили срок. Для удобства трубы заделывали в стены, чтобы улучшить срок службы панельного жилого дома. Ремонт таких коммуникаций придется добавить к сумме, которую покупателю придется потратить на то, чтобы жить в комфорте.

Также часть зданий не соответствует нормам энергоэффективности. Зимой панели плохо удерживают тепло, а летом быстро нагреваются. Независимо от того на сколько рассчитан панельный дом, для проживания – это некомфортно.

Могут ли панельные дома быть вечными

Нет. Независимо от того, какой срок службы панельных домов закладывали строители, они разрушаются. Здания взаимодействуют с силами природы. И чем ближе к природе использованные строительные материалы, тем меньше разрушение. Долговечность египетских пирамид общеизвестна, но искусственно созданный бетон разрушится быстрее. Замедлить процессы должна управляющая компания, чтобы продлить срок панельного дома путем своевременного ремонта.

На сколько лет рассчитан панельный дом: рекомендации покупателю

При выборе квартиры строители рекомендуют вдумчиво оценить «небольшой ремонт». Как давно меняли водопровод или отопительную систему? Любой ремонт целесообразен только тогда, когда вы сможете перепродать жилье с учетом суммы, за которую купили и вложенных в ремонт средств. Строительные материалы недешевы. Не нужно вкладываться в то, что уже разрушили природа и люди, независимо от того, сколько живут панельные дома.

Сколько служит панельный дом старой застройки

Массовая застройка велась в несколько этапов. Большинство домов построены в 1960-х, 1970-х (хрущевки). В 1985 году, когда стало понятно, что строительство коммунизма отложено на неопределенный срок, стали строить более комфортные по внутренней планировке квартиры. Их иногда называют брежневками. Нормативный срок жизни панельного дома обоих типов одинаков (100-125 лет), но квартиры в брежневках были просторнее. Так, площадь малогабаритной кухни в хрущевке – 5-5,5 кв.м., а в брежневке 8-10 кв.м. Поэтому стоят брежневки дороже и срок использования этих панельных домов для покупателя будет более долгим.

Как продлить срок службы панельного многоэтажного дома

Владельцам жилья рекомендуется проводить осмотр и замену (при необходимости) коммуникаций каждые 10-15 лет. Даже капитальный ремонт предлагают планировать через 15 лет.

Поэтому прежде, чем купить, внимательно осмотрите:

  • каркас крыши и состояние кровельных материалов, если покупаете квартиру на самом верхнем этаже;
  • фундамент и отмостку, если речь идет о квартирах первого этажа; интересно, что у квартир первого этажа сохранность выше, чем у жилья «под крышей», но первый этаж считают менее привлекательным и продают дешевле;
  • состояние проводки – поинтересуйтесь датой ее последней замены;
  • состояние канализации, водопровода и отопления – их должны были чинить 10-15 лет назад, не позже.

К сожалению, за состояние коммуникаций многоквартирных домов отвечают управляющие компании. В некоторых регионах последний ремонт был 30 лет назад, поэтому не важно на сколько рассчитан панельный дом. Без ремонта жить в нем станет некомфортно значительно раньше, чем закончится срок эксплуатации панельного многоквартирного дома по нормативам.

Как принимают решение о капитальном ремонте

Здание должна осмотреть специальная комиссия. Вынести заключение о состоянии несущих конструкций, крыши, коммуникаций. Запланировать проведение ремонта или снос здания с расселением жильцов, если срок эксплуатации панельного здания подошел к концу.

Но не все так просто. В крупных городах важным фактором является стоимость земли и количество свободных участков, которые используются под застройку. Поэтому там решения о сносе принимают значительно быстрее. Ведь в хрущевке, которая стоит в районе с хорошей транспортной развязкой, живет меньше людей, чем могло бы жить, если бы на ее месте стояла современная многоэтажка.

Срок службы современных панельных домов стал выше, а сами дома – комфортнее. Так, современная панель – это трехслойная конструкция, в которой между слоями бетона находится слой утеплителя. Они обладают лучшими изоляционными и шумоподавляющими качествами. А стальные несущие конструкции не только увеличивают устойчивость к погодным факторам, но и дают возможность значительно увеличить этажность постройки и заселить больше людей.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *