Чем отличается реконструкция от перепланировки нежилого помещения
Перейти к содержимому

Чем отличается реконструкция от перепланировки нежилого помещения

  • автор:

Чем перепланировка отличается от реконструкции

Согласовать реконструкцию в нежилом здании на порядок сложнее и дороже, чем перепланировку. Однако многие собственники и арендаторы недвижимости не знают, где грань между перепланировкой и реконструкцией. Например, они устраивают в здании лифт без согласований. А потом не могут внести изменения в ЕГРН, потому что с точки зрения закона это реконструкция.

В статье расскажем, чем отличается перепланировка от реконструкции, что можно сделать без получения разрешения на строительство, а что нельзя.

Еще раз о том, почему это важно: для согласования реконструкции нужен градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), комплект проектной документации по 87-ПП от 16.02.2008, экспертиза проектной документации (если площадь объекта больше 1500 кв. м), разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Разработка такого комплекта документов на нежилое здание обойдется в несколько миллионов рублей.

Поэтому согласование реконструкции имеет смысл только если объект существенно вырастет в цене и будет приносить больше дохода. Чаще всего это достигается за счет увеличения площади — пристройки или дополнительного этажа. Но под определение реконструкции попадает и устройство лифта, и пристройка тамбура больше 15 кв. м, и устройство антресоли, даже площадью 10-15 кв. м. Готовить документацию за несколько миллионов рублей для согласования этого не рационально, а без согласования эти изменения нельзя зарегистрировать.

Определение реконструкции есть в Градостроительном кодексе. Это изменение высоты, количества этажей, площади, объема здания или сооружения. Определения перепланировки в нежилых зданиях нет. Поэтому под перепланировкой мы понимаем работы по изменению здания, которые не считаются реконструкцией.

Нужно отметить, что площадь здания и по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/ 0393 , и по СП, считается по внутренним поверхностям наружных стен. То есть в площадь здания входят внутренние стены и перегородки. Поэтому монтаж и демонтаж внутренних стен и перегородок не считается реконструкцией.

Чем отличается реконструкция от перепланировки нежилого помещения

Перепланировка и реконструкция недвижимости нежилого фонда – разные виды работ. Между ними есть существенные отличия, прописанные в нормативных документах. Они относятся к составу выполняемых на объекте работ, к их регулированию, необходимости согласования и другим аспектам. Поэтому заказчику нужно представлять, чем отличается реконструкция от перепланировки нежилого помещения. При любом из вариантов требуются строительные работы полного цикла.

Навигация по странице :

  • Что включают перепланировочные мероприятия?
  • Что включают реконструкционные мероприятия?
  • Отличия перепланировки от реконструкции

Что включают перепланировочные мероприятия?

Перепланировка помещения предусматривает изменение его конфигурации без изменения основных технических и технико-экономических характеристик здания. Нормативные требования регламентируются Жилищным кодексом. Поэтому формально они не распространяются на работы, проводимые на нежилых объектах. По факту строители руководствуются положениями ЖК и муниципальных актов.

Основные виды мероприятий, которые входят в перепланировку:

  • демонтаж перегородок;
  • перенос перегородок на новое место;
  • устройство, перенос, закладка дверных проемов;
  • расширение площади основного помещения за счет вспомогательных или дополнительных помещений.

Особенность состоит в том, что не затрагиваются несущие конструкции или их элементы.

Все изменения планировки должны быть отражены в техническом паспорте объекта, Они подлежат кадастровому учету. Проектная документация должна пройти согласование в уполномоченных органах.

Что включают реконструкционные мероприятия?

Реконструкция нежилого здания (помещения) — это вид мероприятия, которое регламентируется нормами Градостроительного кодекса. Они предусматривают внесение изменений конструкцию здания, его основных параметров и характеристик, а также изменения параметров частей зданий. В том числе при реконструкции может производиться изменение высоты и этажности строения, его объема, площади. В том числе сюда относятся такие виды работ:

  • перестройка нежилого здания;
  • возведение пристройки;
  • надстройка дополнительного этажа;
  • расширение помещений.

Также к реконструкции может относиться изменение планировки, при котором затрагиваются несущие конструкции, а также замена или восстановлению таких конструкций.

Для выполнения реконструкции нежилого помещения необходимо пройти полный перечень согласований, оформить разрешение на строительство.

Отличия перепланировки от реконструкции

Перепланировка и реконструкция – это комплексы работ, между которыми есть значительные отличия. Они заключаются в таких особенностях:

  • Перепланировочные мероприятия не требуют оформления разрешения на строительство. Реконструкцию можно проводить только на основании этого документа.
  • Перепланировка изменяет только конфигурацию помещений, не затрагивая несущие элементы конструкции. При реконструкции предусматривается внесение изменений в основную конструкцию объекта.
  • Цель перепланировки состоит в изменении планировочных решений помещения. При реконструкционных работах изменяются технико-экономические параметры здания, расширяется его функциональность.

Общее у этих видов работ – высокий уровень требований к качеству разработки проектной документации, которая должна быть выполнена в соответствии с нормативными требованиями инженерами высокой квалификации. Это условие быстрого получения всех необходимых разрешений и качественного выполнения задач непосредственно на объекте. Для полной завершенности будущего здания дополнительно используется визуализация интерьера.

Перепланировка, переустройство и реконструкция: в чем отличия?

В случае необходимости получения разрешения на перепланировку помещения или при желании узаконить самовольное переустройство понадобится произвести ряд обязательных действий. Одним из них является проведение строительной экспертизы. Она дает возможность определить, позволяет ли техническое состояние здания проводить данные работы.

Виды строительно-монтажных работ

  • переустройство;
  • перепланировку;
  • реконструкцию.

Переустройство – это изменения, связанные с коммуникациями. Сюда включаются:

  • переоборудование и замена газовых или электрических систем;
  • изменение подачи водоснабжения;
  • перемещение канализации;
  • смена вентиляции.

Если вы решили перенести мойку на кухне в другое место, к ней придётся протянуть дополнительную разводку водопроводных и канализационных труб. При необходимости добавить розетку проводится монтаж электропроводов. Эти и другие подобные работы называются переустройством. Они требуют согласования исключительно с соответствующими службами – горгазом и т. п.

Перепланировка подразумевает перестановку стен, изменение количества комнат путём добавления новых простенков или демонтажа старых. Сюда же относится и работа с оконными или дверными проёмами в случае добавления новых или заделки старых. Ещё к этой категории относят соединение лоджии с комнатой.

Реконструкцией же называют работы, связанные с изменением конфигурации дома или квартиры. Пристройки, надстройки, добавление этажей – всё это относится к данной категории.

Отличительные особенности вносимых изменений

Основным отличием между реконструкцией и перепланировкой является увеличение площади объекта в первом случае и изменение конфигурации внутренних помещений во втором.

Во время реконструкции можно работать с фасадом и фундаментом здания. Перепланировка затрагивает исключительно внутренние работы. Переустройство может проводиться без ремонта, с заменой или добавлением коммуникаций в определённой части квартиры.

Перед проведением перепланировки и реконструкции стоит заказать в нашей компании независимую экспертизу несущих конструкций, чтобы оценить их надёжность и быть уверенным, что они смогут выдержать запланированные переделки.

Перепланировка и реконструкция помещений и зданий в 2023 году

Под перепланировкой и реконструкцией понимается изменение первоначальных характеристик и конфигурации объекта недвижимости, проводимое с разрешения уполномоченных служб и ведомств. Требования к проведению реконструкции существенно строже, поскольку она связана с изменением границ объекта, высотности и этажности здания и т.д. Перепланировка, напротив, меняет конфигурацию только помещения, тогда как характеристики здания остаются неизменными. Для осуществления перепланировки и реконструкции нужно оформить проект, пройти обязательные согласования.

p, blockquote 1,0,0,0,0 —>

В статье расскажем, чем отличается перепланировка и реконструкция, где можно проводить такие работы, какие документы нужны для согласований, как внести изменения в ЕГРН после завершения.

p, blockquote 2,0,0,0,0 —>

Что такое перепланировка нежилого здания в Москве

Юридическое понятие перепланировки содержится в Жилищном кодексе РФ и формально распространяется только на жилые объекты недвижимости. В отношении нежилых помещений и зданий порядок перепланировки на федеральном уровне не утвержден, поэтому, по аналогии, используются нормы ЖК РФ. На территории столицы действуют специальные правила перепланировки, регламентированные Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (скачать) (далее – Постановление Правительства № 432-ПП). Перечни работ и порядок согласований для перепланировки в помещениях МКД можно найти в Постановлении № 508-ПП (скачать).

Перепланировка может проводится не только для повышения уровня комфорта в помещении, но и для изменения его характеристик при аренде.

p, blockquote 3,0,0,0,0 —>

Примерный перечень перепланировочных работ зафиксирован в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (скачать). С учетом особенностей нежилого здания, можно выделить следующие наиболее распространенные варианты перепланировки:

  • разборка перегородок или перенос их на другое место;
  • устройство дверных проемов или их перенос на другое место;
  • устройство дополнительных санузлов;
  • увеличение площади нежилого помещения в здании за счет дополнительных и вспомогательных помещений;
  • иные виды работ.

Ключевым требованием при проведении перепланировочных работ является необходимость учесть все изменения в техническом паспорте помещения или здания. С учетом изменений в федеральном законодательстве, в настоящее время указанные изменения вносятся в обновленный технический план и подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.

p, blockquote 5,0,0,0,0 —>

№ п/п Основные этапы узаконивания перепланировки в Москве Описание
1 Проект перепланировки Проектная документация содержит описание всех решений и работ, требования к их безопасности, сметы и расчеты, схемы и чертежи. Проект для перепланировки квартир и нежилых помещений в МКД нужно согласовать в Мосжилинспекции.
2 Заказ технического заключения Техническое заключение оформляет ГБУ “Экспертный центр”, если перепланировка проводится в помещениях МКД. Заключение подтверждает, что работы не повлекут ухудшение характеристик несущих конструкций, снижение несущей способности.
3 Кадастровые работы Включают изучения документов и сведений ЕГРН, обследование и замеры на объекте. Кадастровый инженер выполнит координирование, опишет координаты и характеристики помещений в техническом плане.
4 Кадастровый учет Заключается в переносе сведений из технического плана в ЕГРН. По итогам учета заявитель получит в Росреестре выписку ЕГРН.

Помимо общего требования о подготовке проекта перепланировки и его согласовании в уполномоченных службах, Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП введено дополнительное правило о получении положительного заключения о техническом состоянии конструкций и возможности производства планируемых работ (далее – техническое заключение). К указанному техническому заключению предъявляются следующие требования:

  • документ выдает на основании экспертизы проекта перепланировки;
  • на выдачу документов уполномочены экспертные организации, имеющие допуск СРО;
  • в содержании заключения приводятся выводы эксперта о соответствии заявленных видов работ требованиях безопасности здания.

Нужно учитывать, что составление проекта перепланировки и оформление техзаключения необходимо сделать еще до фактического выполнения строительных работ. Узаконивание состоявшейся перепланировки также допускается законодательством, однако эта процедура будет намного сложнее и затратнее по времени.

p, blockquote 7,0,0,0,0 —>

Совет эксперта. Чтобы уточнить, нуждаются ли запланированные вами работы согласованию, необходимо обратиться к приложению № 2 Постановления № 432-ПП. В этот перечень включены виды работ, которые можно проводить только при наличии положительного технического заключения. Если у вас возникают сомнения о необходимости согласований, лучше заблаговременно уточнить эти вопросы у профессиональных специалистов в сфере строительства и кадастра.

Для перепланировки и переустройства обязательно оформляется проект, проводятся согласования.

p, blockquote 8,0,0,0,0 —>

Что такое реконструкция нежилого здания в Москве

В отличие от перепланировки, реконструкция проводится в соответствие с градостроительным законодательством. В частности, ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ подразумевает под реконструкцией изменение характеристик и параметров объектов недвижимости или их частей, а также качестве инженерно-технических коммуникаций. Изменение характеристик нежилого здания заключается в увеличении или уменьшении площади, высоты или этажности, объема объекта или отдельных частей и т.д.

p, blockquote 9,0,1,0,0 —>

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *