Трассировка межкомнатных перегородок что это
Перейти к содержимому

Трассировка межкомнатных перегородок что это

  • автор:

Правила перепланировки должны знать даже те, кто въезжает в новостройку

В Москве и Подмосковье настоящий бум новостроек — квартиры здесь благодаря льготной ипотеке раскупают еще на этапе котлована. И нередко покупатели слышат от застройщиков о некой свободной планировке — мол, межкомнатных стен в вашей квартире не будет, а потому будущая конфигурация жилья зависит только от вашей фантазии. На самом деле это не так: если в квартире даже не построены стены, ставить их по своему усмотрению все равно нельзя, иначе оштрафуют, да еще придется заплатить за ремонт дважды. Корреспондент «РГ» разбирался в деталях.

Вредные советы

Начнем с того, что определенная планировка есть в любой квартире — даже в двухэтажном пентхаусе площадью более 200 «квадратов» без внутренних перегородок, в документах стены все равно нарисованы. И где должна располагаться кухня, а где санузлы — тоже. Отсутствие стен физически — для застройщика это возможность сэкономить, а для покупателя — выбрать для их возведения материалы по вкусу и нанять рабочих, которые смогут положить все ровно. Не случайно в квартирах с якобы «свободной планировкой» трассировка межкомнатных стен все равно обозначена — нижний ряд кирпичей на полу всегда выложен.

«В случае же изменения планировки ее все равно нужно согласовать, независимо от возраста дома или наличия готовых межкомнатных перегородок, — объяснили «РГ» в Мосжилинспекции. — На новостройки распространяются абсолютно все правила перепланировок — нельзя переносить «мокрые» зоны, объединять кухню с жилой комнатой в газифицированной квартире, вмешиваться в инженерные коммуникации и т.д.».

Тем не менее именно новостройки нередко становятся средоточием нарушений — корреспондент «РГ» убедился в этом сам, переехав в новый дом в ближайшем Подмосковье. Соседские перфораторы не стихают с утра до ночи, и, судя по общедомовому чату, консультируются с профессионалами их хозяева крайне редко. Именно поэтому одни устраивают себе теплый пол так, что у соседей остывают батареи, вторые ради просторной кухни сносят вентканал и оставляют половину подъезда без вентиляции, а третьи объединяют комнату с лоджией и начинают за счет всего дома отапливать улицу.

Судя по открытым чатам других новостроек, там происходит то же самое. В Долгопрудном, к примеру, в новом жилом комплексе вопросы о перепланировке предпочитают задавать не в городской администрации или местной жилищной инспекции, а прямо во флудилке ЖК. «Соседи, кто знает, можно ли расширить выходящее на лоджию окно, чтобы было больше света?» — спрашивает обладатель новенькой «однушки» без ремонта. «Конечно, это же ваша квартира, делайте что хотите! Только батарея внизу будет мешаться, поэтому ее надо заменить на вертикальную или вообще вывести на лоджию», — дает мудрый совет сосед. Робкие намеки о том, что любые переустройства нужно согласовать хотя бы с управляющей компанией, тонут в гуле других идей по перепланировке квартир.

Стенка на стенку

В Мосжилинспекции говорят, что в прошлом году получили почти девять тысяч обращений по поводу возможных незаконных перепланировок. Многие из них оказались ложными, но все же более 1,3 тысячи переустроенных квартир и нежилых помещений инспекторам найти удалось. «Их собственников оштрафовали в общей сложности на 23,4 миллиона рублей и обязали вернуть планировку в первоначальное состояние. Если этого не сделать, то можно лишиться квартиры — по решению суда ее могут продать с торгов, а последствия перепланировки должен будет устранить новый владелец», — рассказывают в ведомстве.

До этого, впрочем, доходит редко — обычно после визита жилинспекторов предприимчивые владельцы жилья предпочитают решить вопрос миром. Но бывает и по-другому — в конце прошлого года, к примеру, москвичу из-за незаконной перепланировки пришлось продать квартиру. Он объединил лоджию с комнатой, причем не просто убрал оконно-дверной блок, но и снес нижнюю часть фасадной стены. А оставшийся после этого радиатор отопления передвинул на лоджию, чтобы не мешался, как и советуют в долгопрудненской новостройке. Это довольно распространенная перепланировка, и она надолго могла бы остаться тайной, вот только перенесенный радиатор стал подтекать и затапливать лоджию соседа снизу. Он и написал жалобу в жилищную инспекцию.

Согласовать такую перепланировку не получилось бы в принципе — ни переносить систему отопления на лоджию, ни объединять ее с комнатами нельзя ни при каких условиях. Поэтому собственнику квартиры выписали штраф и обязали вернуть все в исходное состояние. Он, впрочем, делать этого не стал даже после решения суда, куда инспекция обратилась с иском. «Когда нарушитель осознал, что исправлять незаконную перепланировку все же придется, он продал проблемную квартиру, — рассказали в ведомстве. — Наше предписание выполнил новый собственник».

Свежеиспеченный владелец квартиры объяснил «РГ», что продавец о незаконной перепланировке не предупреждал, но и секретом она не стала — в плане БТИ лоджия была отдельной и радиатор стоял на привычном месте. В результате перепланировка стала поводом для скидки на квартиру, а покупателю пришлось вкладывать время и деньги, чтобы все переделать. «На исправление ушло два месяца и около 300 тысяч рублей», — признался он.

Управдом — друг человека

Интересно, что жалуются на незаконную перепланировку не только соседи тех, кто ее сделал, но и управляющие компании. Так, в Зеленограде на жителя «двушки» в корпусе 303 написал обращение как раз управдом — он выяснил, что тот вмешался в систему отопления. Во время проверки это подтвердилось — мужчина снес перегородку между туалетом и ванной, а также перенес радиатор на лоджию. И если первое он без проблем мог согласовать заранее, то второе в любом случае вне закона. Ремонт теперь придется делать заново.

В жилищной инспекции подчеркивают: любую перепланировку нужно согласовывать. Сделать это сейчас просто — все происходит онлайн через сайт мэрии mos.ru. Там же есть пошаговая инструкция о том, как нужно действовать и какие документы собрать — их список за последние годы основательно похудел, в том числе по отношению к новостройкам. Для типовых домов в Москве даже разработаны каталоги с вариантами разрешенных перепланировок — если взять идею оттуда, то можно сэкономить на составлении проекта, достаточно просто указать номер готового решения. Там уже нарисовано, где можно убрать стену, а где поставить витражное остекление.

Все о свободной перепланировке квартиры

Александра Обрывко, член Ассоциации юристов России По мнению застройщиков, внутри квартир со свободной планировкой можно возводить перегородки как угодно по своему усмотрению, однако это в корне неверно, так как с юридической точки зрения, свободной планировки не существует, в виду того, что данная дефиниция «Свободная планировка квартиры» не закреплена в законодательных актах. Между тем, фактически свободная планировка квартиры представляет собой планировку без указания в технических документах БТИ (Бюро технической инвентаризации) внутренних перегородок помещений, входящих в состав квартиры.

Свободная планировка квартиры может быть трёх типов, в зависимости от того, как в поэтажном плане и техническом паспорте на квартиру отмечены внутренние перегородки, в частности:

  • внутренние перегородки могут отсутствовать совсем;
  • внутри квартиры возведены только перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатных перегородки отсутствуют;
  • внутри квартиры и перегородки только мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки выложены в виде пенобетонных или пазогребневых плит в один ряд по высоте.

Важно отметить, что, изначальная планировка квартиры определяется после инвентаризации (обмеров) многоквартирного дома.

Так перед строительством многоквартирного дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу.

В этой документации в квартирах должны быть указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. в противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство многоквартирного дома невозможно.

Однако по факту застройщик просто не возводит внутриквартирные перегородки, что позволяет застройщику избежать лишних затрат при строительства и рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что для потенциального покупателя квартиры является очень привлекательным.

Между тем, перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют), при этом инвентаризация может быть произведена техниками БТИ либо Ростехинвентаризации, а также кадастровыми инженерами.

По результатам инвентаризации построенных квартир и определяются окончательные площади квартиры, по которым выполняются соответствующие планы квартир.

  • либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. (В этом случае, на нём выделяются комнаты, коридоры, санузлы и т.д.);
  • либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой.

Таким образом, при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой, нужно отталкиваются именно от этих планов, а именно:

  • если на поэтажном плане квартиры пунктиром выделены комнаты, коридоры, санузлы и т.д, которые в реальности отсутствуют или фактически в квартире выложены блоками по полу, то планировка квартиры до ее ремонта не может являться свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.

Но в любом случае, перед началом перепланировки в квартире со так называемой «свободной планировкой», вначале необходимо ознакомиться с планом БТИ на квартиру, и производить перепланировку с его учетом. В противном случае, перепланировка может быть признана незаконной, как произведенная с большим количеством нарушений.

Также, перед началом перепланировки квартиры, необходимо учитывать некоторые запреты и разрешения, а именно:

  • нельзя переносить так называемые «мокрые точки», а именно санузел и кухню;
  • нельзя возводить конструкции, которые будут затруднять доступ к инженерным и коммуникациям;
  • запрещается вносить строительные изменения, которые будут нести угрозу или нарушать прочность основных несущих стен или конструкций здания;
  • запрещается реконструкция вентиляционных каналов или нарушение порядка их размещения;
  • не разрешается соединять балкон и жилое пространство;
  • не разрешается делать помещение жилым без доступа к дневному свету;
  • разрешается расширение санузла за счет площади коридора;
  • разрешается совмещение или разделение санузла;
  • разрешается перепланировка комнаты с достройкой одной стены с проемом.

Ремонт и перепланировка в новостройке

Ремонт новой квартиры, купленной без перегородок и отделки, требует особого внимания.

Для того, чтобы в квартиру было возможно заселиться в данном случае без перепланировки и ее оформления не обойтись.

У каждой новостройки, отличающейся своим архитектурным обликом от жилья, построенного по типовым проектам, есть свои особенности. Это относится не только к конструктивным особенностям здания, но и к различной документации, оформляемой в ходе строительства и по его окончании.

Также нужно помнить о том, что у компаний, осуществляющих эксплуатацию дома, а также кредитных организаций оформивших ипотеку, могут быть свои специфические требования.

Свободная планировка – мифы и реальность

Для начала стоит отметить, что такого понятия как «свободная планировка квартиры» с юридической точки зрения попросту не существует. По сути, это словосочетание изобретено как коммерческий термин, оправдывающий экономию при строительстве – стоимость возведения перегородок и отделочных работ ложится на покупателя такой недвижимости.

Помимо этого, перед покупателем рисовали картину безграничных возможностей по организации пространства квартиры.

На деле все не так просто – к квартире, сданной без стен, применяются те же санитарные нормы и положения жилищного законодательства, как и ко всем остальным.

Ознакомившись со статьей «Что нельзя делать при перепланировке» можно составить представление о том, от каких идей придется отказаться.

Зонирование квартиры и перепланировка

Многие квартиры переходят в собственность покупателя с границами помещений, выполненных трассировкой – будущие перегородки выложенной блоками или кирпичом по перекрытию. Наиболее экономные застройщики зонирование площадей квартиры и вовсе ограничиваются разметкой с помощью краски или обозначают границы помещений лишь на бумаге.

На плане БТИ трассировка обозначается в виде сдвоенной штриховой линии, а условные границы между помещениями (когда границы присутствуют лишь на бумаге) одинарной штриховой линией.

Примеры планов новостроек с условными границами и трассировкой

Если квартира в новостройке не поставлена на учет в БТИ, то план с зонированием помещений должен быть у застройщика или в офисе продаж

Трассировка и условные границы на чертежах отражают зонирование квартиры, заложенное в проектной документации, как планировочное решение застройщика.

Именно эти границы помещений по идее и нужно построить за свой счет покупателю.

Если в квартире намечено изменить начальную планировку – проектное решение предстоит разработать с учетом начального зонирования, что позволит избежать недопустимых вариантов.

Зонирование кварьтиры трассировкой

Ремонт в новостройке без отделки

Однако, даже выполнив перегородки в соответствии с планом застройщика, без оформления перепланировки обойтись не получится – потребуется указать расположение сантехники и кухонной плиты, показать, что при устройстве полов были выполнены требования по гидроизоляции и звукоизоляции помещений, а также многое другое.

Квартира со «свободной планировкой» всегда требует внимательного изучения документации, содержащей начальное планировочное решение.

Вентиляционные шахты и сантехнические короба, если они есть на плане, но они отсутствуют фактически, придется построить в соответствии с планом – площади, отведенные под общедомовые коммуникации, не принадлежат квартире.

Инженерные коммуникации в новостройке

Как показала многолетняя практика, приобретая квартиру в новостройке, новоселу лучше всего воспользоваться услугами профессионалов, специализирующихся на перепланировке и имеющих допуск СРО в проектировании.

Если для создания интерьеров и планировки помещений привлекается дизайнер – консультации со специалистами в сфере перепланировки позволят избежать недопустимых проектных решений и связанных с этим проблем.

На что обращать внимание при перепланировке

С регламентом, которому необходимо следовать при перепланировке столичной квартиры, можно ознакомиться самостоятельно, изучив постановление правительства города № 508. Кроме этого, потребуется изучить действующие санитарные и строительные нормы.

Проще и эффективнее при ремонте в новостройеке сразу воспользоваться услугами специалистов-проектировщиков (например, наших).

Ниже мы приводим основные моменты, которые могут стать камнем преткновения при оформлении перепланировки квартиры и потребовать проведения восстановительного ремонта. Итак:

  1. Помещения кухонь и санузлов, если они выделены в начальной планировке, не следует расширять или переносить на жилую площадь. Если границы этих помещений на плане отсутствуют – их необходимо уточнить.
  2. Кухню за счет санузла и санузел за счет кухни расширять нельзя – это допустимо делать только за счет нежилой площади (коридора, темной комнаты или гардеробной).
  3. От коридоров можно избавиться, если в них не осуществляется выход из уборной.
  4. Кухню с электрической плитой можно объединять с гостиной.
  5. Переносить кухню можно только на нежилую площадь, если ее размер достаточен.
  6. Использовать площадь балкона или лоджии для увеличения комнаты или кухни напрямую запрещено, как и переносить на них радиаторы отопления. Между внешними и внутренними помещениями квартиры должна быть дверь.
  7. При устройстве санузла необходимо предусмотреть доступ к инженерным коммуникациям и не устраивать теплый подключением к горячему водоснабжению. Кроме того между санузлом и смежным помещением должна быть разница высоте или порожек не менее 1,5 см.

Этот, далеко не полный список норм, которыми следует руководствоваться при ремонте, лишь иллюстрирует необходимость профессиональной проработки проектных решений.

Нарушение норм влечет за собой невозможность согласования перепланировки и целый комплекс проблем, связанных с этим.

Незаконная перепланировка и ее последствия

На сегодня штраф за самовольную (или незаконную перепланировку) составляет лишь незначительную часть возможных расходов в такой ситуации, и составляет порядка 2,5 тыс. рублей на каждого из собственников.

Самое неприятное в другом – жилищная инспекция города вправе обязать собственника привести планировку в соответствие нормам. Для этого потребуется выполнить восстановительный ремонт, а затем согласовать его по факту.

Игнорировать предписание Мосжилинспекции не выйдет – по итогам суда можно лишиться квартиры, получив за нее сумму, назначенную за вычетом необходимых ремонтных мероприятий.

Приобретая жилье на вторичном рынке, покупатель может столкнуться с тем, что перепланировка в квартире была сделана без согласования.

В этом случае покупка сразу становится источником проблем.

Кроме того, подобная сделка может и вовсе не состояться – банки неохотно финансируют ипотеку для квартир с незаконной перепланировкой.

Любые работы, превышающие по объему косметический ремонт, требуют особого внимания. Наши специалисты смогут ответить на все Ваши вопросы и подготовит необходимую проектную документацию.

Что представляет собой квартира со свободной планировкой?

свободная планировка квартиры

В связи с появившимся спросом у клиентов на квартиры со свободной планировкой, за последние несколько лет компании начали строить именно такие жилые площади, причем как в монолитных, так и в панельных домах. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», порядка 80-90% квартир на рынке новостроек сдаются сегодня без отделки. «В городах Подмосковья квартиры со свободной планировкой составляют 85% от общего объема предложений на первичном рынке, — отмечает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. — В панельных новостройках эконом-класса все квартиры продаются с межкомнатными перегородками, в некоторых из них – с чистовой отделкой».

Казалось бы, за счет того, что строительная компания экономит на межкомнатных перегородках, квартиры со свободной планировкой должны стоить дешевле. Но, увы, это не так. Несмотря на вышеприведенные данные аналитиков, все же свободная планировка в основном предлагается в квартирах бизнес-класса. По стоимости квадратного метра квартиры с отделкой и без могут различаться в среднем на 4-6 тыс. рублей за кв.м. Что самое интересное, цены на данные квартиры растут с каждым днем, но это не останавливает покупателей. «Поскольку в сегменте бизнес-класса цены на квартиры со свободной планировкой продолжают расти, то очевидно, что спрос превышает предложение», — говорит Александр Зиминский.

Мифы и реальность

Основным преимуществом квартиры со свободной планировкой является то, что у человека есть возможность воплощать все свои дизайнерские идеи в данном пространстве. Ведь не секрет, что чем выше статус и финансовые возможности владельца квартиры, тем более уникальным он хочет сделать свое жилище. Нередко для этого приглашаются известные дизайнеры, заказываются эксклюзивные проекты отделки и используются дорогостоящие материалы.

Однако свободная планировка все же не совсем и свободная. Дело в том, что, несмотря на то, что квартиры свободной планировки сдаются без внутренних стен, в них выполнена трассировка. То есть на одном кирпиче в квартире отмечено, как могут располагаться внутренние стены. Это связано с тем, что в обмерах БТИ в площадь квартиры не включается площадь стен. Соответственно, без трассировки, площадь будет больше и за излишек придется доплачивать. В связи с этим, в квартирах свободной планировки выполняется трассировка.

Свободная планировка подразумевает, что трассировку квартиры покупатель может определить сам, то есть распланировать комнаты на свое усмотрение, за исключением зон, привязанных к стоякам, водопроводу. Таким образом, как отмечает Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, фантазия собственника ограничивается только расположением стояков, окон и т.д. «Варианты планировок просто показывают покупателю, как комнаты будут располагаться относительно входной группы, стояков и окон, — говорит Мария Литинецкая. — Покупатель может сделать в квартире, например, не три комнаты с окном в каждой, а одну комнату с тремя окнами и т. д.».

Если же речь идет о квартире на вторичном рынке, то, по словам Аллы Вишневской, управляющего партнера офиса «Университет» холдинга «МИЭЛЬ», приступая к работе над объектами «с историей» приходится учитывать их особенности, так как не все идеи можно воплотить в жизнь с точки зрения закона. «Все изменения в таких случаях выполняются в строгом соответствии с законом и согласовываются надлежащим образом в Государственной жилищной инспекции Москвы, — говорит она. — Известен перечень работ, которые категорически запрещено производить. Например, сносить несущие стены, сырую зону выносить на жилое помещение, отрезать воздуховоды, демонтировать систему вентиляции, переносить газовые стояки. Все эти моменты накладывают свои ограничения».

свободная планировка

Преимущество квартиры со свободной планировкой заметна – человек имеет возможность обустроить максимально удобное для себя пространство. Он может сделать комнаты именно такой конфигурации и площади, которые необходимы его семье, оборудовать необходимое количество санузлов, подсобных помещений, придумать оригинальную планировку и т.д.

Однако, как выше говорилось, все же иметь такую квартиру – роскошь. Если вы не имеете собственную квартиру, а снимаете, то купив такое жилье, не сможете сразу в него заселиться, так как потребуется не простой ремонт, а очень хороший ремонт. Ведь такая квартира представляет собой практически пустую бетонную коробку, непригодную для проживания. Прежде, чем заселиться, придется возводить стены, заниматься черновыми работами: делать стяжку на полу, грунтовку стен и т.д. После завершения черновых работ нужно приступать к чистовой отделке. Однако, по словам Александра Зиминского, во многих монолитных новостройках сейчас предлагаются квартиры «под чистовую отделку», то есть черновые работы в них уже выполнены. Но такая квартира будет стоить дороже. «Квартиры со свободной планировкой, как правило, стоят дороже на 5-10%, — директор по маркетингу Группы компаний «Домостроитель» Ольга Гусева. — Но это не конечная разница – за счет возведения внутренних стен стоимость ремонтных работ в квартире со свободной планировкой в монолитном доме будет выше на 30-50%, чем в обычном панельном». Кроме того, не исключено, что для обустройства данной квартиры потребуются услуги архитектора-дизайнера, что также является дополнительными затратами.

Напомним, что с началом кризиса, в условиях спада спроса на строящееся жилье, девелоперы обратились к поиску дополнительных инструментов привлечения покупателей. Одним из них стало появление в новостройках эконом-класса квартир с отделкой. В качестве дополнительного фактора привлечения стоимость ремонта стали включать в снизившуюся стоимость квадратного метра. «Распространению этого формата жилья также способствует то, что сегодня повысились требования покупателей к качеству квартир, — говорит Мария Литинецкая. — Сегодня тенденция появления на рынке квартир с ремонтом набирает обороты».

Недостатки квартиры со свободной планировкой для покупателей – это некоторые неудобства и финансовые траты на ремонт, а для строителей, как отмечают аналитики «ИНКОМ-Недвижимость», единственным минусом является процесс ее согласования с БТИ и прочими инстанциями. Те, для кого важен фактор времени, сил и средств, безусловно, предпочитают уже готовые предложения и ограничиваются лишь обычным ремонтом. А те, кто хотят создать дом своей мечты и жить с комфортом именно так, как хочется, не боясь потратить лишние средства и время, выбирают именно квартиры со свободной планировкой.

Автор: Сугра Гаджиева

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *