Что будет с хрущевками через 20 лет
Перейти к содержимому

Что будет с хрущевками через 20 лет

  • автор:

Снос хрущевок: почему москвичи не поверили Собянину

«Получил одобрение президента на разработку новой программы расселения пятиэтажек, о которой вы просили. Она будет беспрецедентной по масштабам», — написал мэр Собянин в своем аккаунте Twitter неделю назад. В соцсетях ни одного возгласа «Ура!». Отчего же нет радости?

Народ, похоже, еще не пришел в себя от ошеломляющих планов: снесут 25 млн. кв. метров хрущевок, переселят 1,6 млн. человек. Проект оценивается (по разным неформальным данным) в 2,5 – 4 триллиона рублей. Для сравнения: за 17 лет действия Лужковской программы расселения пятиэтажек снесли 6,3 млн. кв.м. Нынешний замах в разы круче. Похоже, от московских хрущевок не оставят следа.

А вот такой сложился общественный договор у власти с народом: одни не договаривают, другие домысливают. Справедливости ради, поводов предостаточно, чтобы в любом деле, инициированном сверху, искать корысть и тайный умысел. В нынешнем случае первый вопрос, которым задались соцсети, — « откуда финансы?»

«Чиновники мэрии еще пару месяцев назад жаловались на отсутствие средств и новых площадок под застройку, рисуя проблему как нерешаемую, — пишет Искра в ФБ. – И вдруг! Мэр Москвы решил в срочном порядке снести 8 тысяч домов. Откуда же теперь деньги?»

«На полномасштабное выполнение всей этой программы (т.е. переселить все 1,6 млн. человек), никакого городского бюджета не хватит. Я думаю, никто этого и не планирует, — пишет пользователь ФБ под ником komeska.- Сносы начнутся в ЦАО и престижных районах нескольких других округов, где земля действительно дорогая и подобные телодвижения будут иметь смысл. Лет на 5 нынешнему мэру и его команде этого хватит. А дальше — пусть уже новое руководство думает. Полагаю, нынешняя власть воспринимает всю эту затею со сносом как некий бизнес-проект: найдут хрущевки в хороших локациях, при этом еще, желательно, с большой придомовой территорией, снесут их, построят на их месте 20-30 этажные дома, жилье распродадут….»

«Неужели вы думаете, что власти в самом деле собираются улучшать жизнь несчастных обитателей хрущевок? — откликается Татьяна Валентиновна. — Смысл затеи в спасении закредитованных застройщиков, которые не могут распродать настроенное в той же Новой Москве. Вот туда и выселят коренных москвичей, а на освободившихся местах понастроят элитного жилья.»

— Проблемы у застройщиков действительно есть, — подтвердила «НИ» генеральный директор ORDO Realty Ольга Тараканова. – Сложная ситуация на рынке проектного кредитования: крупные банки уже давно знают, к чему приводит простой или недовыполнение графиков продаж у застройщиков, поэтому каждый проект рассматривается под лупой. Бюджетные вливания под программу сноса пятиэтажек, безусловно, могли бы поддержать заваливающийся стройкомплекс, но не факт, что таким образом исчезнет сама проблема затоваривания на рынке жилья. Изначально она связана с затянувшимся кризисом и низкой платежеспособностью населения.

К концу 2016 года суммарная площадь жилья на первичном рынке столицы внутри МКАД достигла 2,84 млн.кв. метра, в продаже 40,5 тысяч квартир. В Новой Москве 11 тысяч нераспроданных квартир общей площадью 580 тысяч кв.м. Но свободных метров, требуемых для расселенияь1,6 млн человек, живущих на 25 млн. кв. м, нет. И у города нет денег на бесплатную раздачу жилья в таких объемах.

Однако перспектива оказаться на выселках настолько пугающа для «приговоренных» к сносу, что жизнь на старом месте, пусть и в непрезентабельной пятиэтажке, уже кажется им раем. На сайте change.org Александр Эрдман по собственной инициативе создал страстную петицию в защиту родных хрущевок. Тысячи подписей за один день. Мнение подписантов идет явно вразрез с выводами чиновников о непригодности их жилья: « Наряду с недостатками, «пятиэтажки» обладают и явными достоинствами. Они расположены в удобных местах города, обладают хорошей транспортной обеспеченностью и развитой социальной инфраструктурой. Многие из них были недавно утеплены и отремонтированы в рамках городской программы. Кварталы, застроенные «пятиэтажками», имеют отличные характеристики по площади озеленённых территорий, приходящейся на каждого жителя. Новостройки, в которые городские власти хотят переселить жителей «пятиэтажек», по этим показателям не идут с ними ни в какое сравнение» И глас вопиющего из этого «хрущобного» оазиса: «Не ломайте наши дома!»

Собянину, уверяющему, что переселять людей будут в те же районы, где они живут, почему-то не верят. Обреченных на снос, как водится, подначивают политики. «Приближаются выборы мэра, — пишет известный «яблочник». – Затея с переселением – это пиар, прикрывающий истинную цель: освободить площади под многоэтажную уплотнительную застройку. Потому что земля в Москве дорогая, а люди, по мнению городских властей, — дешёвые. Надо показать властям, что наше мнение чего-то стоит». Вот интересно: как? Назло мэру защищать пятиэтажку до последней гнилой доски? А если программа переселения и впрямь не состоится или будет отложена на неопределенное время, — каким боком повернется общественное мнение и что будет с пятиэтажками через 5-10-20 лет?
ТРЕЗВЫЙ ВЗГЛЯД
Вот трезвый взгляд Константина Янкаускаса, депутата из «самого пятиэтажного района Москвы» — Зюзино: «Большинство пятиэтажек уже физически изношено до предела. В том же 14-м квартале Зюзина в домах нет балконов, сидячие ванные и толщина стен всего 26 см (зимой люди держат включенными газовые плиты на кухнях, чтобы согреться). Во многих пятиэтажках до сих пор не было капремонта, то есть на протяжении 55-70 лет с момента постройки, — пишет он на своей странице в интернете и делает вывод: реальной альтернативы комплексной программы реконструкции кварталов пятиэтажной застройки нет».
Однако аплодировать инициативе градоначальника депутат не спешит, по его мнению, есть несколько ключевых проблем, без которых жизненно-важная программа окажется профанацией. По его мнению, снос пятиэтажек почти полностью за счет бюджета – «это совершенно тупиковый путь». И вот почему: нынешняя программа сноса пятиэтажек, принятая Лужковым еще в 1998 году, изначально финансировалась через инвестконтракты, т.е. частными застройщиками, реконструировавшими кварталы. Шла довольно успешно и практически была выполнена в запланированные сроки. Смена власти в городе привела к остановке программы и к разрыву прежних договоренностей с инвесторами.
— Да, лужковские инвестконтракты имели серьезные изъяны, — считает депутат Янкаускас. — Большая часть инвесторов нагружалась обязательствами строить за свой счет социальные объекты и оплачивать подключение к сетям. Эти расходы компенсировались суперуплотнительной застройкой в квартале, когда строилось в 10-20 раз больше квадратных метров взамен снесенных. А некоторые инвесторы наоборот освобождались от любых дополнительных обременений — прежде всего, талантливая супруга Юрия Михайловича.
И что? Из-за талантов жены Лужкова бюджету теперь до конца жизни тянуть на себе воз проблем со сносом и расселением? У Янкаускаса вывод другой: чтобы привлекать частных инвесторов к программе сноса пятиэтажек, ко всем нужен единый подход: город финансирует строительство инженерно-коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры для реконструируемого квартала, инвестор — только строит жилье, в которое переселяются жители сносимых пятиэтажек.
Новая программы, в принципе, не требует принятие поправок в федеральные законы. А вот без чего она реально не заработает, так это без качественного проекта планировки, который «проходит через публичные слушания в районах и на основании этого вносятся поправки в Генплан и городские Правила землепользования и застройки».
Еще одно, весьма существенное из тезисов Янкаускаса: « Если что-то и закреплять на законодательном уровне, так это обязанность расселять жителей пятиэтажек в районе по месту текущего жительства. Максимум — в соседнем районе. Стремиться к веерному расселению: в квартале строится стартовый дом, в него переселяются жители первой пятиэтажки, она сносится, строится второй дом и так далее. Иначе, по действующим законам, жителей Зюзина, например, можно будет отправить в Южное Бутово, а жителей ЗАО — в Солнцево».
ДАТЬ ЖИЛЬЕ! А С КАКОЙ СТАТИ?
К городским проектам москвичи, как правило, относятся безучастно, пока те не коснутся их лично. Снос хрущовок – как раз тот случай, который поставил на уши 1 млн. 600 тысяч жителей. Судя по накалу в соцсетях, многим из них не мешало бы включить еще и голову, но гораздо раньше того момента, когда ее приговорили к сносу. Самый обсуждаемый и животрепещущий вопрос: где и какое жилье дадут? Он затмевает все: транспортный коллапс, который неминуем, когда на месте двух пятиэтажек поставят 4 семнадцатиэтажных дома. Рухнувшую социалку, уже и так сокращенную в Москве донельзя, а с увеличением числа новоселов на 5-6 млн человек попасть в поликлинику, устроить ребенка в детский сад будет просто невозможно. Перегруженное метро, изношенные коммунальные сети, асфальт и бетон на месте зеленых зон… Да черт с ними, лишь бы дали новое жилье получше и побольше!
«А с какой стати?» — возмутился в ФБ вездесущий Петр Шкуматов — А с хрена ли вот ДАТЬ новое должны? Просто за красивые глаза?» Провокационный спич наверняка расстроил поклонников Шкуматова. Но в принципе, он говорит справедливые вещи: до тех пор, пока мы не изменим отношение к собственности на квартиру или иную недвижимость, как к чему то вечному и прекрасному и не поймем, что человеку принадлежит не только квартира, но и часть земли, на которой стоит дом, ничего у нас не изменится: чиновники будут диктовать, кого сносить, куда переселять, сколько квадратов «бесплатно» дать, за сколько доплатить , а «подневольному» остается только благодарить, кланяться или судиться.

Судя по настроению в соцсетях, «засудить мэрию» за программу, которая «ущемит их права и интересы» готовы многие. Как будто только на прошлой неделе открылось, что программа неосуществима без принципиального изменения схемы расселения. Люди по привычке ждали халявы, не обращая внимания, что уже с 2011 года рассчитывать на расширение жилплощади по щедрым нормативам обитателям хрущевок не приходится. Перестали наделять бесплатными метрами всех прописанных. Стали учитывать реально имеющееся жилье у людей. Стали давать новые метры по принципу «один к одному», выиграть можно разве что за счет площади кухонь и подсобных помещений. В свете всех этих ограничений плюс переезд в какую-нибудь «новую кагалымию», привычная хрущеба в хорошем месте действительно окажется для человека более предпочтительней, а снос – варварским действием властей. С этим придется считаться. И, возможно, корректировать программу не только в соответствии со своими представлениями о высотном и прекрасном. Во всяком случае, поступающие из мэрии сигналы подтверждают, что кавалерийского наскока на все без разбору хрущевки не предвидится, какие-то оставят…

Будут ли в российских регионах сносить пятиэтажки

Программу ликвидации пятиэтажек, после того, как она будет обкатана в Москве, можно распространить на регионы. Такое мнение в своем отзыве на законопроект о хрущевках высказал комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера.

Большинство регионов, между тем, призывают федеральный центр прежде всего помочь им окончательно разобраться с ветхим жильем. К примеру, со старыми разваливающимися деревянными бараками, где условия жизни никак нельзя назвать человеческими.

В свое время строительство «хрущевок» позволило решить квартирный вопрос для миллионов жителей страны. Сейчас на дома такого типа приходится значительная часть российских пятиэтажек. По данным картографической компании «2ГИС», среди городов с миллионным населением наиболее велика их доля в Перми — 54,1 процента от общего количества многоквартирных жилых домов. На втором месте — Омск (41,9 процента), на третьем — Красноярск (36,9 процента).

В целом же по стране это несколько десятков тысяч домов.

После появления законопроекта о сносе столичных «хрущевок» зазвучали инициативы заняться их сносом по всей стране. В Совете Федерации тоже не исключили такую возможность. В отзыве Комитета верхней палаты парламента по федеративному устройству, региональной политике и местному самоуправлению и делам Севера даже было отмечено, что схема ликвидации хрущевок закрепляется специальным «столичным» законом, а не поправками в Жилищный и Градостроительный кодексы. Это, по мнению сенаторов, в будущем может помешать распространению программы на другие российские территории. Они также уточняли, что выполнение такой задачи может оказаться под силу не всем регионам, а лишь тем, которые располагают «достаточными финансовыми и организационными ресурсами».

Глава Комитета Дмитрий Азаров в разговоре с «Российской газетой» добавил, что до внедрения программы в регионах нужно сначала посмотреть, как она пойдет в Москве и какие даст результы.

Похожее мнение ранее высказал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень.

Среди городов с миллионным населением наиболее велика доля пятиэтажек в Перми, Омске и Красноярске

Эксперты призывают смотреть на вещи реалистично. По словам Алексея Фунтова, директора Единого инжинирингового центра ФГИК «Размах», члена экспертного совета по редевелопменту территорий Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), в регионах есть другие более актуальные вопросы, чем расселение «хрущевок». В первую очередь это ветхое жилье.

«На Приволжский, Сибирский, Центральный, Дальневосточный и Северо-Западный федеральные округа приходится 80 процентов ветхого жилого фонда, выявленного на данный момент. Это более 14 миллионов квадратных метров на снос и расселение — на период после 2018 года, — говорит Фунтов. — И это жилье, которое действительно находится в аварийном состоянии и требует немедленных мер. При этом даже по этому объему власти честно признавались, что возможности бюджета практически исчерпаны, а программа уже значительно «просрочилась».

Каким образом в этих условиях мы можем говорить о начале в регионах программы сноса хрущевок, средняя степень износа которых составляет 20 процентов и которые вполне соответствуют региональным требованиям к качеству жизни, задается вопросом Фунтов. И сам отвечает: может быть, имеет смысл поговорить об адекватной программе капитального ремонта и реконструкции.

«Тем более если мы говорим о сносе по всей России около 11,15 миллиона квадратных метров (именно такая цифра называлась в качестве оценочной), то, учитывая стоимость контрактов в различных регионах, это может потребовать до 45 миллиардов рублей», — уточняет Фунтов.

Все, конечно, зависит от региона, отмечает в свою очередь Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. «Одно из главных условий успешной реализации программы — ресурсы. Бюджетные деньги нужны как минимум для старта программы — так называемой волны. То есть для того, чтобы обеспечить жильем первых переселенцев. В дальнейшем финансирование зависит от условий, на которых местные власти будут работать с застройщиками», — полагает Репченко.

Законопроект, который дает московским властям широкие полномочия по сносу пятиэтажек, был внесен в Госдуму в марте. А его первое чтение должно состояться уже на следующей неделе

В Москве доля пятиэтажек составляет чуть больше 30 процентов. Это лишь девятое место среди городов-миллионников. Но именно в столице задумались о масштабной программе, так называемой реновации хрущевок. Законопроект, который дает московским властям широкие полномочия по сносу пятиэтажек, был внесен в Госдуму в марте. Его первое чтение должно состояться в Госдуме уже на следующей неделе. Предполагается, что в ближайшие 20 лет в Москве расселят почти восемь тысяч домов, где живут 1,6 миллиона человек.

Мосгордума уже дала положительный отзыв на законопроект о пятиэтажках с тремя поправками.

Первая касалась того, что одним из условий переселения в новое жилье должен стать ремонт квартиры «под ключ».

Во второй речь шла о необходимости предоставления собственникам нежилых помещений в сносимых пятиэтажках равнозначных помещений или 100%-ной компенсации стоимости этих помещений. И в третьей говорилось о том, что жители пятиэтажек, переехавшие в новое жилье из квартир, находящихся у них в социальном найме, должны иметь возможность бесплатно оформить новую квартиру в собственность или продолжать пользоваться жилплощадью по соцнайму.

«Мы дойдем до сноса хрущевок». Новый начальник Главархитектуры — о Екатеринбурге через 20 лет

«Мы дойдем до сноса хрущевок». Новый начальник Главархитектуры — о Екатеринбурге через 20 лет

Руслан Габдрахманов возглавляет департамент архитектуры два с половиной месяца. До конца года ему и его команде предстоит завершить работу над Генеральным планом. Генплан — один из важнейших градостроительных документов. Он определит зоны застройки и в целом очертит образ Екатеринбурга до 2045 года. Сейчас чиновники собирают предложения и до конца года планируют презентовать публике обновленные карты.

  • Специальная военная операция напрямую не сказалась на градостроительных планах. Подобные внешнеполитические конфликты влияют на темпы их реализации.
  • К 2045 году жилой фонд города может увеличится в полтора раза. Вероятно, для этого придется сносить пятиэтажки.
  • Руслан Гадбрахманов рассказывает, где место частному сектору, и площадки каких промышленных предприятий будут застраиваться в первую очередь.
  • Федеральные власти требуют больше квадратных метров. Как это совместить с удобной городской средой?

Мы условились встретиться с Русланом Габдрахмановым на набережной возле Макаровского моста. Чиновник сам выбрал это место, объяснив, что в его понимании именно так должен меняться город.

— Во-первых, мне нравится, когда знакомая местность обретает новую функцию, когда она заново вовлекается в городскую жизнь. Застройщик реконструировал Симановскую мельницу, благоустроил набережную вдоль нее, и сейчас ей могут пользоваться все горожане. Исторический объект гармонично вписался в городскую среду и теперь работает на город, несет смысловую нагрузку.

«Мы дойдем до сноса хрущевок». Новый начальник Главархитектуры — о Екатеринбурге через 20 лет

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Во-вторых, отсюда открывается хорошая панорама. Кто бы что не говорил, но Екатеринбург — это город на воде. Можно хоть каждый год приходить сюда, оглядываться и замечать, как меняется город. Получается динамичная картинка. И Екатеринбург — тоже динамичный. У города есть желание не останавливаться на достигнутом.

Город

— Каким будет Екатеринбург через 20 лет?

— Это как раз станет понятно из нового Генплана. В сравнении с существующим градостроительным документом, мы поменяли подход к его разработке, и рассматриваем все вопросы, связанные не только с жильем, но и с расселением старого фонда, дорогами, рабочими местами, историей и экологией.

Например, существует маятниковая миграция, когда люди работают здесь, а живут в соседних городах. Сложно не заметить, как Екатеринбург стал центром агломерации на 2,3 млн человек. Мы учтем агломерационные процессы, которые сегодня происходят. И решения, заложенные в Генплане, найдут отражение и в сателлитах.

Важно определить коридоры для транспортных связей. Многие небезосновательно сравнивают дорожную сеть с кровеносной системой. Если так, то трамвайная линия в Верхнюю Пышму, которую вот-вот запустят, — это капилляр, и таких капилляров должно стать больше.

— А что в этом случае можно назвать артерией? Городскую электричку?

— Мы хотим сократить время на перемещение людей и четко понимаем, что невозможно бесконечно расширять проезжие части. Поэтому выход один — развивать общественный транспорт. А у электрички по всей науке провозная способность выше, чем у трамвая. К тому же это удобно: появляется время, чтобы почитать книжку или выучить экзаменационный билет.

Также мы планируем соединить трамвайной линией Екатеринбург с Березовским и Арамилем.

— В теории звучит хорошо, но откуда деньги?

— Планы, действительно, упираются в финансирование. Наша задача, как градостроителей — учесть варианты, заложить основные транспортные коридоры. Зарезервировать территорию, чтобы она не застраивалась и реализовать проект, как только появится финансовая возможность. Сначала — сторожить, потом — развивать.

— Вы рассчитываете на федеральное финансирование или помощь частных инвесторов?

— Я не знаю ни одного частного инвестора, который смог бы потянуть такой крупный инфраструктурный проект. Так что, когда мы говорим про крупные инфраструктурные проекты, — это прежде всего различные федеральные программы. В контексте городской электрички мы надеемся попасть в программу «Мобильный город».

— Как мы знаем по опыту, Генплан никогда не сбывается.

— Нет предела совершенству. Город постоянно трансформируется, и главное, чтобы те решения, которые мы принимаем сейчас, позволили ему и дальше развиваться.

«Мы дойдем до сноса хрущевок». Новый начальник Главархитектуры — о Екатеринбурге через 20 лет

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Часть людей смотрит на город и не понимает, на основании чего он выглядит так, а не иначе. У человека, к примеру, есть цели в жизни: закончить институт, устроиться на хорошую работу, получить повышение, и так далее. И у Екатеринбурга есть такой план, из которого понятно, где он находится сегодня и куда пойдет завтра. Да, многое зависит от финансирования, но вектор движения есть в Генплане.

— Где мы хотим оказаться? Как сказалась специальная военная операция на наших амбициях и на будущем Генплане?

— По сути, Генплан — это вариативный документ. Он может обеспечивать реализацию разных сценариев в зависимости как от внешних, так и от внутренних обстоятельств. Здесь значение имеет объем ресурсов, благодаря которым развитие может замедлиться или ускориться. Сейчас на первый план выходит необходимость быть более устойчивыми экономически. С точки зрения пространства, мы должны способствовать появлению новых мест приложения труда, открытию новых производств, наращиванию имеющихся мощностей.

Также отмечу, что сейчас много людей отдыхают в границах региона, поэтому городу нужно больше приспособленных для этого территорий.

— Как вообще принимаются решения о размещении парков и скверов?

— Зеленые зоны постоянно выявляются. Мы ищем существующие зеленые насаждения, у которых нет соответствующего охранного статуса. В последнее время, после передачи полномочий по Правилам землепользования и застройки, процесс ускорился. В сложившихся кварталах наша задача — сохранить зеленые зоны.

Что касается новых районов, то мы ориентируемся на местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП), где установлен минимальный уровень обеспеченности не менее 12 кв. метров на человека. Современная урбанистика говорит, что города уходят от больших парков к небольшим камерным скверам.

— Население Екатеринбурга увеличится?

— В настоящее время мы со специалистами готовим расчеты, но по предварительным оценкам Екатеринбург прирастет минимум на 300 тыс. человек к 2045 году. Значит, к этому времени необходимо построить около 20 млн кв. метров жилья.

— 20 миллионов квадратных метров — это половина существующего жилого фонда. Многие не понимают, где их строить.

— У Екатеринбурга — колоссальный потенциал под застройку. Прежде всего, я имею в виду выбывшие из жизни промышленные площадки, существующие жилые территории, занятые ветхим и аварийным жилым фондом, бывшие сельскохозяйственные территории.
Ранее существовавшие коллективные хозяйства уже активно застраиваются, мы видим тенденцию на примере южного направления города. За пределами муниципалитета есть много свободных территорий.

Также мы планируем реновировать кварталы жилого фонда с высокой степенью физического и морального износа: частный сектор, двух-, трехэтажные дома. А рано или поздно дойдем до того, чем занимается Москва: сноса хрущевок, домов индустриального домостроения советского периода.

«Мы дойдем до сноса хрущевок». Новый начальник Главархитектуры — о Екатеринбурге через 20 лет

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Не надо бояться плотности, особенно в центре, она по объективным причинам увеличивается. Наш город стремительно растет вверх, старается сохранять компактность и природные территории вокруг. У нас современные дома, качественное благоустройство заменяют устаревшие здания.

Все зависит от стратегии. Например, мы знаем, что у других миллионников есть идеи консервации центральной части и выдавливание новой жилой застройки на окраины. Такой подход несет очевидные минусы: проблема с инженерными коммуникациями, дорогами, школами и местами приложения труда.

— Поэтому у города ставка на комплексное развитие территорий?

— По сути, да. Свободных площадок в собственности муниципалитета практически не осталось.

Есть задача заместить старый жилфонд, который не соответствует современным представлениям о комфорте и которого не должно быть в мегаполисе. Есть простой маркер: кто-то купит недвижимость в таком аварийном доме? Если нет, то собственник становится заложником своих жилищных условий и не может реализовать право на лучшую жизнь.

Жильцы, согласившиеся на переезд, могут с выгодой продать полученные квартиры, если их, например, не устроит месторасположение.

Город получает полноценный жилой квартал со всей инфраструктурой. Например, механизм КРТ позволяет за счет застройщика возводить социальные объекты: детские сады на первых этажах домов, которые потом передаются на баланс муниципалитета. Компании готовы это финансировать.

Наконец, инвестор. Он берет на себя обязательства по расселению, но получает важный ресурс — землю. Сейчас многие территории имеют хозяина, найти кусок земли под застройку — не так-то просто. Поэтому для некоторых компаний аукционы КРТ — это чуть ли не единственный реальный способ пополнить свой земельный банк.

«Мы дойдем до сноса хрущевок». Новый начальник Главархитектуры — о Екатеринбурге через 20 лет

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Район

— Почему в проекты комплексного развития территорий не вовлекается частный сектор?

— Пока это не предусмотрено законодательством. Федеральные власти хотят внести изменения, чтобы было проще вовлекать частный сектор в КРТ.

Пока собственников жилья в зонах КРТ устраивает, что недвижимость у них выкупают застройщики. Многие этим манипулируют. В результате, чтобы оправдать затраты, девелоперы часто повышают плотность застройки.

Я часто слышу претензию: мол, застройщики могут возвести столько жилья, сколько пожелают. Это не так. У нас строительство регулируется нормативными документами как федерального уровня, так и местными правовыми актами.

— Весь частный сектор нужно вынести за пределы города?

— Необязательно. Реалии таковы, что Екатеринбург расширяется, меняется типология застройки. Если несколько лет назад в городе сдавали 85% многоквартирного жилья, а доля ИЖС составляла 15%, то сегодня многоквартирников еще больше. Зато в агломерации появляется качественное предложение малоэтажных поселков. Видно, что строительство индивидуального жилья смещается туда.

— По вашим планам, на месте промзон должны появиться шесть миллионов квадратных метров жилья. Какие предприятия ближе всего к редевелопменту?

— Я бы назвал Товарный двор и завод Danone. Товарный двор раньше принадлежал РЖД и был исключен из городской среды. Между тем, площадка находится в центре города, рядом с набережной. Там должна появиться дорога — продление улицы Героев России. В проекте планировки будет заложена трамвайная линия и пешеходный бульвар.

Реновация производственных корпусов Danon — пример КРТ нежилой застройки. Мы планируем, что часть площадей там займет общественно-деловая застройка, что даст рабочие места, обслуживание домов: магазины, парикмахерские, бытовые услуги — все, что нужно человеку для повседневной жизни.

Свердловск состоял из многих районообразующих предприятий, вокруг которых появлялось жилье. Так были спроектированы Уралмаш, Эльмаш, Химмаш. Принцип сохраняется, только в меньших масштабах. Все привыкли, что завод — это тысячи рабочих мест. Мы стремимся к тому, чтобы каждый жилой квартал работал как мини-предприятие с сервисной экономикой.

— Что будет с районом ВИЗ-Правобережный после того, как власти перенесли оттуда деревню Универсиады?

— «Мастерская Генплана» готовит проект планировки, который пересоберет в общую концепцию все девелоперские проекты в том районе, высчитывает градостроительный потенциал.

Почему этим занимается «Мастерская Генплана»? Мы пытаемся спроектировать сбалансированный район. Дальше все должны под эти планы подстроиться. Если отдать проект планировки на откуп частной компании, то неизбежны конфликты. Если человек получит право передвинуть забор, то он обязательно передвинет его в сторону соседа.

«Мы дойдем до сноса хрущевок». Новый начальник Главархитектуры — о Екатеринбурге через 20 лет

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Мы ориентируемся на общественный транспорт. И чтобы увеличить привлекательность земли вдоль трамвайных или автобусных маршрутов мы разрешили увеличить плотность. По такому пути прошли все крупные города США и Европы.

Мы определим зоны для транспортного каркаса, детских садов, школ и поликлиник.

— На это точно есть деньги?

— У нас есть ориентир — Академический, где жилье появляется одновременно с социальными объектами и улицами.

С другой стороны, существует негативный пример Широкой Речки. Там начали вовлекаться и осваиваться участки под новостройки, но понимания, как финансировать социальную и дорожную инфраструктуру, не было. В результате проблемы начали нарастать, как снежный ком: пробки, нехватка мест в школах.

С районом ВИЗ-Правобережный может произойти то же самое. Мы это хотим предотвратить.

Федеральные власти просят наращивать объемы строительства и готовы софинансировать инфраструктуру. На обустройство канализации федеральное правительство выдало Екатеринбургу инфраструктурный бюджетный кредит — полезный инструмент для освоения новых территорий.

Также город обратился к руководству региона по вопросу содействия в строительстве дорог. Речь идет о пробивке улицы Татищева в сторону Большеконного полуострова. Для этого нужно снести часть пятиэтажек и других объектов в створе будущей магистрали.

— Но дороги нет, а строек все больше и больше.

— Вопрос не в том, есть ли опасения или нет, а в том, что делать с опасениями. Мы думаем, где найти ресурсы, чтобы инфраструктура появилась. Рассматриваются разные варианты, в том числе концессионное соглашение, как это произошло со школой №41, где стройка будет вестись за счет частного инвестора.

«Мы дойдем до сноса хрущевок». Новый начальник Главархитектуры — о Екатеринбурге через 20 лет

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Еще один район с многочисленными девелоперскими проектами и без дорог — Уктус.

— У нас существует возможность реконструировать улицу Щербакова. Мы посчитали, что наиболее рациональным станет вариант трамвайной ветки, которая продлится до Новокольцовского. Она заберет часть дорожного трафика. Группа застройщиков разработала транспортную модель, мы ее видели и дали несколько замечаний.

Если говорить про мечты, то не стоит забывать про продление на юг линии метрополитена. Проект станции «Уктусские горы» нарисовали давно, но реализация требует совсем других вложений. Поэтому трамвай наиболее реалистичный вариант.

— И надо только дождаться федеральных денег?

— Да. Мы надеемся на бюджетный кредит. У федералов KPI простой — количество квадратных метров. На Уктусе и в Новокольцовском объем застройки внушительный, поэтому не думаю, что возникнут проблемы в обосновании.

— Когда будет принято решение?

— Сначала нужно разработать проект планировки линейного объекта и проектную документацию, а потом можно отправлять заявку. Екатеринбург этот процесс уже проходил, когда проектировал ветку в Академический, и проходит сейчас в случае с веткой в Солнечный.

«Мы дойдем до сноса хрущевок». Новый начальник Главархитектуры — о Екатеринбурге через 20 лет

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Квартал

— То, что вы говорите про общественный транспорт и мини-предприятия в каждом квартале, — это правильно. Но я вижу много примеров, когда кроме жилья вокруг ничего не появляется. Почему так?

— Мы к каждому жилому району подводим транспортное сообщение. Если нет возможности проложить трамвайную линию, запускаем автобусное движение.

Часто мы видим незаконченную картинку. К сожалению, где-то дома вырастают быстрее, чем детсады, паркинги, магазины, но это тоже самое, что покупателю показать незаконченный ремонт. Кто будет доволен?

Каждый покупатель встает перед выбором: или приобрести квартиру подешевле, но временно безо всякого сервиса рядом, или квартиру подороже со всем необходимым. Человек должен осознавать, за что платит и чем жертвует. А для многих такие кварталы — вход в город.

— На какой стадии находятся проекты а Товарном дворе и Завокзальном?

— По Товарному двору мы выдали право на разработку проекта планировки. Сейчас застройщик рисует варианты планировочных решений и в дальнейшем будет согласовывать их с городом.

Что касается Завокзального, то в новой концепции заложена принципиальная вещь: оставить верхнюю часть промышленной, а нижнюю — постепенно вовлекать в жилищное строительство.

— Железная дорога планирует финансово участвовать? Были градиозные планы по перестройке вокзала.

— В планах РЖД есть развитие вокзального комплекса. От них никто не отказывается. Если у РЖД есть ресурс, то логично им воспользоваться.

Ресурс РЖД — это еще и наземное метро. Представляете, если из Новокольцовского будет ходить электричка? Студент садится на станции Первомайская — равноудаленной от двух главных корпусов УрФУ — и через несколько минут оказывается в общежитии. И не надо целый час добираться на автобусе в объезд.

«Мы дойдем до сноса хрущевок». Новый начальник Главархитектуры — о Екатеринбурге через 20 лет

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Кстати, если сравнивать с соседними миллионниками, то у Екатеринбурга неплохой вокзал: недавно привели в порядок привокзальную территорию и мельницу Борчанинова, на которую открывается вид. Это работа многих людей. Надо работать, в том числе и с застройщиками. Они такой же ресурс, благодаря которому появляется благоустроенная набережная, озеленение на улицах, а в будущем — и детсады.

Дом

— Администрацию Екатеринбурга лишили полномочий по согласованию внешнего вида новостроек. Это проблема?

— Сегодня девелоперы могут получить разрешение на строительство без согласованного архитектурно-градостроительного облика здания. Раньше этот этап был обязательным. Мы договорились со строителями и они начали добровольно показывать эскизные проекты. Мы потихоньку налаживаем управленческие процессы, внедряем прозрачные и понятные правила игры для всех участников.

Часто застройщиков демонизируют. Но на самом деле они заинтересованы реализовать хороший проект, который бы гармонично вписался в городскую среду. Я не знаю ни одного девелопера, который хочет построить ужасный объект. Чтобы на него тыкали пальцем и говорили: это он создал самое уродливое здание.

«Мы дойдем до сноса хрущевок». Новый начальник Главархитектуры — о Екатеринбурге через 20 лет

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Все стараются сделать Екатеринбург лучше. У кого-то получается, у кого-то нет. И мы должны их направить в нужное русло. Плохие здания естественным образом уйдут из жизни города. Когда-то город состоял из деревянных бараков. Посмотрите, какой путь он прошел.

Несвоевременные мысли о «хрущёвках»

Вирус и кризис отодвинули проблему «хрущёвок» на второй план. На первом — неотложные вопросы: как не заболеть, где взять денег, как спасти бизнес. Но кварталами массовой застройки необходимо заниматься сегодня.

Вирус и кризис отодвинули проблему «хрущёвок» на второй план. На первом — неотложные вопросы: как не заболеть, где взять денег, как спасти бизнес. Но кварталами массовой застройки необходимо заниматься сегодня. Завтра может начаться тихая техногенная катастрофа.

В начале апреля в подмосковном Орехово-Зуево, в пятиэтажке на ул. Гагарина, 31 взорвалась газовая колонка. Три этажа (с третьего по пятый) обрушились; три человека погибли, шестеро пострадали.

Об этом ЧП сообщили все серьезные новостные каналы.

В феврале в Петербурге рухнули две плиты с фасада дома № 27 по Ново-Александровской улице (Невский район). Никто не пострадал; жильцов эвакуировали. Потом провели экспертизу, решили, что непосредственной опасности нет. Людям разрешили вернуться. Этот сюжет привлек внимание нескольких городских изданий.

Заметим еще: дом в Орехово-Зуево – кирпичный (1962 года постройки). Пятиэтажка в Невском районе – «панелька» серии ОД (Обуховский ДСК, 1961 год).

По отзывам экспертов, серия ОД (она же московская К-7, такими домами застроили «Черемушки») – одна из самых неудачных. В Ленинграде такие дома перестали строить в 1963-м; сколько их – установить не удалось.

К коллегам-«новостникам» никаких претензий: в первом случае – происшествие, во втором – бытовой эпизод.

Но вот экспертам стоило бы задуматься как раз над вторым случаем: ведь не было никакого внешнего воздействия! То есть дом начинает разваливаться сам по себе. Кстати, жители писали про трещины несколько лет, с 2012 года; в 2018-м коммунальщики поставили «маячки». Поначалу следили, потом перестали…

И уж точно: если очередная колонка рванет в «панельке» — последствия будут еще более тяжелыми.

Может, особо неудачный дом, строители схалтурили? Нет. В декабре 2018-го МЧС вызвали жители дома №21, по той же Ново-Александровской: трещины, тревожно. Приехали эксперты: аварийность не подтверждена; поставили «маячки», уехали…

БОльшая часть таких случаев вообще не попадает в прессу, разве что в соцсети.

Однако, если сознательно не закрывать глаза, следует признать: мы стоим на пороге техногенной катастрофы. Просто она (на первых порах) будет развиваться медленно, начиная со «слабого звена». (Серии К-7 и ОД, с отвратительной теплоизоляцией, с перегородками по 4 см – как раз и есть такое звено). А дальше процесс пойдет лавинообразно. «Хрущевки» исчерпали технический ресурс. И самое, может быть, печальное – мы даже не знаем, насколько.

Отступление об учёте

О том, как и почему рухнула система госучета жилья, NSP уже писала. Напомним коротко. Технической инвентаризацией в меру сил занимались БТИ. В 2007 году был принят закон о кадастре. В 2009-м правительство постановлением № 388 запретило плановую инвентаризацию жилого фонда за счёт собственников. БТИ остались без финансирования. Согласно Жилищного кодекса, субъект РФ отвечает за учёт жилья, находящегося в собственности региона. Кто и как должен проводить инвентаризацию частного и федерального жилья – неизвестно. Муниципалам ни полномочия, ни финансирование не даны.

В 2013-м вступил в силу закон о кадастровой деятельности. Главным документом многоквартирного дома стал кадастровый паспорт. В нем вообще нет сведений о техническом износе и состоянии конструкций. И это понятно: налог на имущество от этих параметров не зависит. Законопроект о госучёте жилого фонда правительство внесло в Думу в 2017 году. С тех пор он там и лежит.

Некоторое представление о затратах на возрождение системы госучета может дать (тихонько свернутая) программа по сохранению петербургского центра: на обследование домов у Конюшенной и в Коломягах эксперты потратили от 700 000 до 1 млн рублей. На каждый. Причем работу выполнили халтурно. В общем, износом и состоянием жилых зданий чиновники начинают заниматься лишь когда случается ЧП или возникает реальная угроза аварийности.

На самом деле мы просто не знаем, в каком состоянии находятся дома в кварталах массовой застройки. Не знают этого и в Смольном.

И если центру (под охраной ЮНЕСКО!) еще уделяют какое-то внимание, то к «хрущевкам» эксперты выезжают, когда что-то и в самом деле начинает падать.

Чудес не бывает

Здесь начинается чистая арифметика. Давайте для наглядности возьмем центр. В Петербурге 4332 жилых многоквартирных дома, построенных до революции. Нормативный срок для таких зданий – 100 лет. (Если считать с запасом – пусть 150). Комплексный капремонт с заменой перекрытий прошла примерно треть таких домов (точных цифр опять-таки нет), в основном – в советское время. Проще говоря: каждый год из-за износа, «по аварийности», из жилфонда должны выбывать 30-50 дореволюционных зданий. По факту непригодными для проживания признают 5-10 МКД в год. (За год 5-7 домов проходят реконструкцию).

Что с остальными? – Хронический недоремонт, латание самых очевидных прорех (ремонт крыш, покраска фасадов) и стремление передвинуть эту проблему куда-нибудь к следующим поколениям. (Это, кстати, свойственно не только чиновникам, но и градозащитникам. Активисты на резонный вопрос: кто, собственно, будет платить за спасение и сохранение былого великолепия? – тоже впадают в ступор. Или предлагают привлечь к этим миллиардным затратам жильцов – потому что на федеральный бюджет рассчитывать не приходится).

Руководитель Фонда ЖКХ Сергей Степашин пару лет назад признал: региональные власти скрывают реальные масштабы аварийности. Потому что если признать дом непригодным для проживания – надо его сносить за счет бюджета, а всем обитателям предоставлять квартиры вне очереди. А денег нет, и даже держаться не за что. Федеральное софинансирование ликвидации аварийного фонда наладилось лишь последние года два-три, и то в совершенно недостаточном объеме.

«Хрущёвские» масштабы

Но если петербургский центр в России все-таки один, и на спасение полутора тысяч домов-памятников средства когда-нибудь (может быть) найдутся, то «хрущёвки» — проблема совсем другого масштаба.

В России в кварталах массовой застройки 50-70-х годов ХХ века сосредоточено более 200 млн кв.м. По крупным городам – в среднем от 10 до 30% жилого фонда. Например, в Перми «хрущёвки» составляют 54,1% от общего количества МКД, в Омске – 41,9%, в Красноярске — 36,9%. В Петербурге с 1960 по 1979 годы построены 7107 жилых зданий. (Есть и более ранние объекты, но их придется отделять от «сталинок», такую статистику обнаружить не удалось). Всего по городу к массовой застройке относятся почти 40% жилых зданий, в них обитают 650 000 человек.

По Ленобласти: 260 «хрущёвок» в Гатчине, 251 – в Выборге, по 217 – в Тихвине и Приозерске, 184 – Кириши, 124 – Сланцы, 121 – Всеволожск… (Данные сайта dom.mingkh.ru).

Москву в общий перечень включать не стоит: столичные власти решили из 1,8 трлн городского бюджета по 100 млрд ежегодно тратить на расселение и снос «хрущёвок». Таких затрат ни один российский город (включая Петербург) себе позволить не может. Кроме того, в Москве принято «специальное» законодательство, дающее максимальную свободу рук чиновникам и девелоперам. На генплан и ПЗЗ внимания можно не обращать, общественные слушания проводятся с многочисленными нарушениями (а в период карантина – и вовсе через сайт «Активный гражданин»). Несогласных граждан, добившись нужных результатов голосования, переселяют принудительно. И даже при таком раскладе застройщикам в отдельных кварталах при сносе двух пятиэтажек приходится возводить три «башни» по 25 этажей. (Есть реальные примеры).

Тем не менее Москва за несколько лет эту проблему решит. Петербург – вряд ли.

Давайте посчитаем. В Петербурге в кварталах массовой застройки – 42,082 млн кв.м жилья. При расселении гражданам положено как минимум не меньше. Будем скромными: пусть столько же. Если брать за основу «минстроевскую» нормативную цену – сейчас это 76 429 рублей за «квадрат» — общая сумма составит 3,2 трлн рублей. У нас весь городской бюджет – около 600 млрд рублей! Хорошо, не надо сразу. Растянем это удовольствие на 20 лет. (Больше-то не получится). 160 млрд в год – в полтора раза больше, чем в Москве. Откуда?

Экономика износа

В Петербурге, в отличие от столицы, программу «Развитие застроенных территорий» реализуют инвесторы. Если совсем упрощённо: переселение граждан и снос «хрущёвок» может происходить только за счет прибыли. Построили в обжитом квартале дом в 16 этажей на 500 квартир, получили (за счет местоположения) прибыль (допустим) в 20% — 100 квартир можно отдать под расселение. На самом деле такой коэффициент (1 к 5) – недостижимый идеал. Нередко бывает, что в сложившихся кварталах новый дом «воткнуть» просто некуда. Это называется «нет стартовых пятен». Еще чаще – за 10 лет реализации программы изменились нормативы, и теперь в дополнение к жилью инвестор должен построить школу и садик. Плюс затраты, минус расселение. И, конечно, никуда не делась «проблема последнего жильца»: сидит семья в расселенной пятиэтажке в Сосновой Поляне, и хочет за свою «трешку» 40 млн рублей. (См. у классика: «Я на шестнадцати аршинах здесь сижу и буду сидеть!») И по закону – имеет право. Здесь вам не Москва…

Городские власти этому процессу не помогают.

Кроме того, за последние годы рентабельность строительного бизнеса сильно скукожилась. Про 25-30% прибыли можно забыть: хорошо, если 10-15% получится. Но и это было до кризиса. Появление новых, вполне обустроенных жилых кварталов на окраинах создает дополнительную конкуренцию: чем таким особенным заманить покупателя в Невский район?

Кстати: Ново-Александровская улица, с которой мы начали нашу историю, тоже входит в городскую программу реновации. Там есть не только «хрущёвки», но и, например, двухэтажный домик дореволюционной постройки (Ново-Александровская, 5а). Он разрушен и расселен. Но если его снести – построить можно только такой же, а фасад — воссоздать. Потому что за минувшие с начала программы годы в закон о зонах охраны были внесены поправки. И теперь этот объект, как и еще несколько других, входит в границы зоны регулируемой застройки. Это к вопросу о «стартовых пятнах». Аналогичная ситуация – в кварталах у Нарвской Заставы, на Лиговском проспекте и пр.

Сегодня программа РЗТ экономически оправдана лишь в тех кварталах, где свободной земли достаточно (в Колпино, в Усть-Славянке). В остальных зонах под расселение застройщик сможет передавать 3-5% построенного. Это затянет процесс на долгие годы. Износ опередит расселение: «хрущёвки» строились с расчетом на 20-25 лет. И даже с учетом двухкратного «советского» запаса прочности – их время вышло.

Есть и еще одна проблема. По мере нарастания износа потребительские качества жилья ухудшаются. И это уже не компенсируют ни зеленые дворы, ни невысокая плотность. (В нижней строчке петербургского ценового рейтинга – «корабли»). А в сочетании с падением доходов это означает, что у граждан все меньше возможностей решить проблему самостоятельно – переехать в более приличные квартиры, хотя бы и с доплатой. «Окно возможностей» сужается.

Думе не до «хрущёвок»

О том, что Россия существует и за пределами Москвы, в Госдуме, наверное, подозревают. О том, что столичные методы «реновации» не применимы в Воронеже – тоже догадываются. Но эти догадки пока никак не могут превратиться в конкретные акты.

Осенью 2018 года депутаты Сергей Миронов и Галина Хованская внесли в Думу законопроект «О реновации жилищного фонда в РФ». Прошло предварительное рассмотрение, затем документ отложили в «долгий ящик». В апреле 2019-го петербургские депутаты направили в Думу свой законопроект, с таким же названием. Рассмотрели, завернули. В октябре 2019-го настырные петербуржцы снова послали в Москву документ, с тем же названием, немного переработанный. Федеральные депутаты добрались до него в феврале 2020-го; на март даже назначили первое чтение. И на тебе: нефть, рубль, карантин, кризис… Когда к законопроекту вернутся – неизвестно.

Между тем его принятие могло если не решить, то хотя бы смягчить самые «больные» проблемы реновации. В нём предусмотрена возможность включения в программу не только кварталов, но и отдельных домов. Проблема «последнего жильца» решается на общем собрании: если две трети собственников – «за», остальные должны подчиниться. Смягчаются градостроительные ограничения. Переселять граждан разрешат в пределах района или даже в границах города. Взаимодействие с властями возможно в формате государственно-частного партнерства…

Законопроект несовершенен, у строителей к нему – масса вопросов. Но откладывать решение проблемы «на потом» совсем нельзя: через несколько лет понадобятся уже не миллиарды из бюджета, а триллионы…

В апреле 2020-го петербургские пенсионеры, обитатели «хрущёвских» кварталов, отправили открытое письмо президенту, руководителям Минстроя и губернатору Александру Беглову. Они (не без оснований) опасаются, что в суете «карантинных» и антикризисных мероприятий про них просто забудут. «Дома ветшают с каждым годом, и через 5–10 лет могут «вдруг» стать непригодными для проживания. И что: городские власти сделают вид, что ничего не знали все эти годы?» Пенсионеры напоминают, что ипотечные кредиты для подавляющего большинства из них недоступны; накопить на обмен с доплатой тоже не получается. Они требуют включить в программу РЗТ и другие кварталы с ветхим жильем, а также – усилить участие города.

Прогноз

Завтра «хрущёвки» массово падать не начнут. И послезавтра тоже. Но этот процесс неизбежно начнется – с неудачных серий, с тех домов, которые плохо обслуживали и толком не ремонтировали. Он, собственно, уже начался. И развиваться будет по нарастающей.

Это как с вирусом. Если быстро принимать карантинные меры – кривая будет относительно пологой, больницы успеют справиться с потоком. Если понадеяться, что «все и так обойдется» — кривая заболеваемости резко взмоет вверх.

Но есть и отличие. Пандемия пойдет на спад даже если вообще ничего не делать — когда у бОльшей части (оставшегося в живых) населения выработается иммунитет. А вот обветшавшие и обрушившиеся дома сами собой никак не восстановятся. И тогда что: сначала десятки, а потом сотни и тысячи людей останутся на улице? Займутся сквоттерством? Начнут осаждать дачи и виллы чиновников?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *