Что будет с недостроем
Перейти к содержимому

Что будет с недостроем

  • автор:

Что будет с недостроем

В России, пожалуй, нет ни одного города, где бы не стояли замороженные объекты капитального строительства. О том, что в недостроях «зависли» триллионы бюджетных рублей, в 2020 году очень громко заявила Счетная палата России. Сегодня работа по завершению «незавершенки» сдвинулась с мертвой точки.

О том, с чем столкнулся Минстрой России как уполномоченный орган по данной тематике, какие шаги предпринимаются и о каких суммах идет речь, мы беседуем с заместителем министра строительства и ЖКХ РФ Юрием Гордеевым:

— Юрий Сергеевич, очень часто под термин «недострой» относят все — от замороженных объектов социальной или транспортной инфраструктуры до брошенных домов для дольщиков. Что именно из этих недостроев входит в ведение Минстроя России, и почему эта проблема так обострилась в последние годы?

— Действительно, у нас часто к недостроям относят одновременно и жилые дома, и объекты госзаказа. Некоторое время назад Минстрой России стал ответственным за решение вопроса обманутых дольщиков – к настоящему моменту по этому направлению все необходимые нормативные документы выпущены, денежные средства для достройки домов предусматриваются, дома достраиваются, и Минстрой успешно выполняет свои функции. Но это совершенно другой вопрос, а мы с вами будем говорить о тех недостроях, где выделялись денежные средства из бюджетов разных уровней на строительство объектов, которые предусматривались ранее в различных программных мероприятиях на уровне Федерации, субъекта или муниципалитета. Это, как правило, социальные объекты либо объекты, необходимые для исполнения своих функций федеральными и региональными органами власти. То есть из бюджетов разных уровней выделялись денежные средства, они частично или полностью потрачены, но объекты не построены, и дело до конца не доведено. Соответственно, бюджетные инвестиции ушли впустую.

Данный вопрос 3-4 года назад подняла Счетная палата России — она сделала комплексную проверку всех таких объектов и выяснила, что проблема очень большая, и ею никто не занимается. По всей стране замороженными оказались десятки тысяч объектов — что-то не достроили регионы или муниципалитеты, а где-то стоят недостроенные объекты, на которые либо полностью выделялись средства из федерального бюджета, либо эти объекты строились с использованием федеральных и региональных средств. Комплексная оценка Счетной палаты показала, что вопрос этот очень большой.

— Насколько большой?

— В то время это было около 65 тысяч объектов на 5 трлн рублей — по всей России, из всех уровней бюджетного финансирования. Это очень много. По результатам отчета Счетной палаты Правительство России определило, что данным вопросом будет заниматься Минстрой России как координатор и оператор работы со всеми недостроями по всей стране. До этого ими никто комплексно не занимался, и вопрос находился в ведении самих федеральных и региональных органов власти. Эти недострои в рамках бухгалтерского отчета отражались на специальном 106 счете, и каждый распорядитель бюджетных средств должен был вести такую работу самостоятельно. Но, как известно, достраивать то, на что когда-то выделялись средства, либо сносить объект за уже ненадобностью, либо производить списание затрат на объекты незавершенного строительства – это всегда двоякий вопрос: то ли кто-то потратил денежные средства неэффективно, то ли это объективные причины образования «недостроев», с которыми никто не хотел разбираться, либо начали разбираться, но нормативного регулирования на тот момент еще не было, поэтому вопрос незавершенного строительства, как правило, многих приводил в тупик. И поэтому к данному вопросу никто не притрагивался до тех пор, пока его не подняла Счетная палата.

В самом начале этой работы выяснилось, что основная проблема в учете этих объектов состояла в том, что не было нормативных документов, которые определяли бы, как правильно выявить объекты незавершенного строительства и как с ними работать в дальнейшем.

Первый документ, который был выпущен, — Порядок списания затрат на недостроенные объекты. Например, у органов власти есть затраты на проектно-сметную документацию, которая сделана 10-15 лет назад, давно устарела и уже не нужна по причине неактуальности. А списать эти денежные средства было невозможно. Поэтому была разработана такая конструкция, когда главный распорядитель бюджетных средств (ГРБС), у которого есть такие затраты, может списать их по согласованию с Минфином России, Минэкономразвития России и Минстроем России. Этот документ сразу же заработал, и сейчас уже списаны десятки объектов там, где от объекта была только очень устаревшая проектно-сметная документация, не соответствующая действующим нормам и требованиям, но по закону это уже капитальные вложения в строительство объекта, и он уже на этом этапе числится недостроенным объектом.

— То есть часть этих недостроев были только на самом начальном этапе?

— Да, фактически, только на бумаге, в виде проектно-сметной документации. И поэтому по ним решение принималось в первую очередь, потому что оно самое простое: посмотреть документацию и решить, списывать ее или нет.

В целом для работы на этом направлении по поручению Председателя Правительства РФ Минстрой России подготовил «дорожную карту» по совершенствованию нормативно-правовой базы для объектов незавершенного строительства. К настоящему моменту она выполнена практически на 100%, вся нормативно-правовая документация выпущена и утверждена без срыва сроков. Два основных документа – это положение о правилах включения в реестр недостроенных объектов и о последствиях такого включения, и мы уже работаем на их основе. Также Минстроем выпущены методические рекомендации по формированию федерального реестра и порядок разработки ведомственных планов по сокращению объектов незавершенного строительства.

Кроме того, хочу поблагодарить Минфин России и Казначейство России – мы с ними смогли разобраться с тем самым 106 счетом, на котором в бухгалтерии учитываются все объекты незавершенного строительства. Нужно понимать, что до последнего времени на нем учитывались не только замороженные объекты, но и те, которые находятся в стадии реализации – проектируются, строятся или вводятся в эксплуатацию. В 2022 году Минфин России выпустил приказ о том, как вести бухгалтерский учет объектов незавершенного строительства, и по договоренности с Минстроем России поменял подход к учету капитальных вложений на 106 счете.

В итоге на этом счете появились подсчета, и теперь сам распорядитель бюджетных средств, когда проводит в конце года инвентаризацию и готовит годовой отчет, — разбивает весь 106 счет на подсчета, куда заносит отдельно объекты в стадии строительства, объекты, которые построены и находятся в стадии оформления, и замороженные незавершенные объекты – классический недострой. Сейчас мы обрабатываем те данные, которые нам пришли из Федерального казначейства за 2022 год, и сможем установить по всей стране, сколько же у нас реально «мертвых» объектов.

— Уже есть какие-то первые данные?

— Пока идет обработка данных – на это нужно некоторое время. По предварительным данным, подсчитанным нами, можно сказать, что, например, вложения в проектные и (или) изыскательские работы, произведенные более 5 лет назад, составляют порядка 10 млрд рублей, то есть это, в том числе та проектно-сметная документация, которая уже возможно морально устарела и не актуальна. Также мы видим, что по 1,4 тыс. объектов на сумму около 115 млрд рублей реализация инвестиционных проектов приостановлена по разным причинам. Пока эти данные только предварительные в части федеральных объектов. По региональной и муниципальной собственности данные оцениваются.

Минстрой России также направил соответствующий запрос всем главным распорядителям бюджетных средств и попросил прислать списки объектов незавершенного строительства. Эти списки предоставлены, мы их выверили вместе с Федеральным казначейством, и на этой основе в 2022-2023 годах включили в реестр 441 объект незавершенного строительства. К настоящему моменту по 147 объектам из реестра уже приняты управленческие решения, такие как достраивать, сносить или приватизировать.

— То есть в реестр постепенно включаются все выявленные объекты?

— Да, это открытый реестр, он пополняется по мере поступления информации о незавершенном строительстве. Кстати, любой желающий может на сайте Минстроя России зайти в этот реестр и просмотреть все нужные ему данные.

Сейчас мы дополнительно отрабатываем информацию от Федерального казначейства, и все объекты незавершенного строительства, которые будут выявлены, мы включим в наш реестр. Как только объект попадает в реестр, по каждому из них президиумом (штабом) Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации должно быть принято соответствующее решение. Если решено достроить — мы ищем на него денежные средства либо в федеральной адресной инвестиционной программе (ФАИП), либо из других источников, начинаем разрабатывать проектно-сметную документацию и достраивать. Если объект никому не нужен или он в ветхом состоянии — принимается решение о сносе. Сейчас из 147 объектов принято решение 30 снести, 83 объекта решено достроить – соответственно, мы будем изыскивать денежные средства на достройку. Кроме того, принято решение 34 объекта приватизировать, потому что бюджету они не нужны и не достроены, то есть государство пользоваться ими не будет. Но здания почти достроены, тепловой контур закрыт, и их можно продать для использования в иных целях. Приватизация (продажа) принесет доход бюджету, и эти деньги мы планируем в дальнейшем пускать на достраивание объектов незавершенного строительства.

— Каковы критерии для определения, какие объекты нужно достроить или снести?

— Прежде всего, это техническое состояние объекта. В зависимости от того, как долго он стоял недостроенным, в какой степени готовности и так далее. Сейчас нам эту информацию предоставляет собственник недостроя, который оценивает его состояние. Например, если он говорит, что конструкции потеряли свою физическую способность, арматура сгнила, — это на снос. Все, что нельзя безопасно достроить и вовлечь в оборот – это на снос, потому что нам не нужны годами стоящие опасные недострои. Лучше это снести, а земельный участок вовлечь в оборот – расторговать или построить на нем какой-то другой объект, если у органов власти есть в этом потребность.

Если принимается решение достроить объект, собственник делает его инструментальное обследование, разрабатывает проектно-сметную документацию на завершение строительства данного объекта, которая соответствует всем требованиям сегодняшнего законодательства, и в ходе этой работы оценивает все возможные последствия и необходимые шаги.

В любом случае после того, как объект попадает в федеральный реестр и по нему принимается решение, для каждого объекта разрабатывается индивидуальная «дорожная карта», ведомственный план, как он будет завершаться – достраиваться, продаваться или сноситься. В целом деньги должны работать, а не замораживаться в объектах незавершенного строительства.

— А много ли объектов, которые не вышли со стадии проектно-сметной документации фактически из бумаги?

— С учетом того, что этим никто никогда не занимался, сказать точно, сколько их, пока невозможно. В ближайшее время мы поймем, сколько у нас объектов в стадии ПСД находится больше 5 лет, — на 99% она уже не нужна. В органы исполнительной власти, которым она принадлежит, мы разошлем соответствующие письма, укажем, что есть порядок по списанию этих средств. У нас есть соответствующие показатели по работе с объектами незавершенного строительства — мы должны их уменьшить вдвое к 2027 году относительно показателей 2022 года. И я уверен, что мы эти задачи выполним.

— Реестр – это электронная платформа, куда вносятся данные о незавершенном строительстве. Они вносятся из базы Минфина и Казначейства автоматически? Или вы перед тем, как внести, проверяете всю информацию и отбираете объекты?

— Реестр создан в системе Минфина России «Электронный бюджет». Там же мы создаем подсистему федеральной адресной инвестиционной программы, чтобы все, что касается бюджетных средств, было собрано в одном месте. И в целом вся эта работа – это история сначала про деньги, а потом уже про строительство, поэтому мы тесно работаем с Минфином России.

Перечень данных для реестра незавершенного строительства по каждому объекту утвержден постановлением Правительства Российской Федерации. Мы выверяем данные по каждому объекту, например, какой была первоначальная стоимость, сколько уже вложили, какой уровень технической готовности, на каком этапе он приостановлен. Это 67 показателей, по которым мы должны проверить каждый объект, сверить то, что нам предоставляют министерства и ведомства, с учетными данными в Федеральном казначействе. После проверки Комиссия принимает решение о включении объекта в реестр и о том, что делать с ним дальше. По сути, реестр является единым источником эталонных данных по незавершенному строительству по всей России.

К сожалению, пока эта процедура не автоматизирована, мы все делаем вручную. Но если бы мы сначала создавали платформу и программный продукт, мы сейчас бы еще только тестировали эту систему, а работа бы стояла. Поэтому с учетом того, что вопрос актуальный, мы сначала подготовили нормативно-правовую базу, занялись конкретной работой и параллельно прорабатываем аспекты цифровизации и автоматизации всех процессов. Спасибо Минфину России, что они пошли нам навстречу, сделали наш реестр в своей системе, мы вместе с ними подготовили информационную систему, а вопрос дальнейшей оцифровки и взаимодействия с другими системами – это вопрос ближайшего будущего.

— Есть ли понимание, какие средства вложены в 441 объект, который уже внесен в реестр?

— Да, конечно, это порядка 50 миллиардов рублей, которые были уже на них затрачены. Но с учетом того, что прошло много лет с начала строительства, и требования и цены поменялись, показатель по стоимости завершения строительства этих объектов может увеличиться в разы. По 87 объектам, где принято решение о достраивании, уже рассчитаны все необходимые суммы. Планируется, что деньги будут из разных источников: если мы будем достраивать за федеральные деньги, то они пойдут из ФАИП, но могут быть и другие средства – инвестиционные или из бюджетов регионов и ведомств.

— Может ли быть такая ситуация, что после принятия решения о достройке объекта, в котором частично участвуют федеральные средства, регион или муниципалитет говорит, что у него на свой «кусок» денег нет?

— По объектам региональной собственности, где было принято решение о частичной федеральной поддержке, мы работаем совместно с регионами, в том числе по выявлению этих объектов. В соответствии с законодательством Российской Федерации мы должны сформировать реестр объектов незавершенного строительства по объектам, которые строились за счет средств федерального бюджета или с использованием таких средств. Если потрачен хоть рубль федеральных денег, мы данный объект включаем в наш реестр, в любом случае отследим его и дойдем до конца процесса: либо будем искать федеральные средства, либо отработаем с регионом, и он сам этот объект завершит.

По аналогии с федеральным реестром субъекты и муниципалитеты должны сформировать свои реестры объектов незавершенного строительства, которые строились только за региональные деньги и в федеральный реестр не войдут.

— Какой самый дорогой объект выявился с точки зрения вложенных средств?

— Это объекты науки – коллайдер, которые не достроили, обсерватории, объекты космической связи. Они самые дорогие.

— Начались ли уже какие-то работы на тех объектах, по которым принято решение о достройке?

— У нас есть соответствующее поручение Президента России о том, чтобы в первую очередь достроить социально важные и значимые объекты. Список таких объектов уже определен, и на их завершение предусмотрено 50 млрд рублей.

Если говорить о дальнейшем планировании строительства за счет средств федерального бюджета, то Минстрой России при формировании следующего трехлетнего плана по строительству будет пользоваться реестром и планировать новые стройки с учетом выявленных недостроев.

И хотелось бы в это связи напомнить основные подходы, которые одобрены Президентом России по формированию комплексной программы «Строительство» на 5 лет. В первую очередь в нее включаются переходящие объекты, которые находятся в стадии строительства, во вторую очередь — объекты незавершенного строительства. То есть мы не будем начинать строить новый объект, если видим, что здесь есть аналогичные незавершенные объекты. В третью очередь мы будем предусматривать вновь начинаемые объекты, по которым есть поручения Президента или Председателя Правительства России. И в последнюю очередь – все оставшиеся объекты. Именно с такими подходами и приоритетами мы будем формировать программу капитальных вложений на ближайшие годы.

— Спасибо за беседу!

Лариса Поршнева

Недострой. Что дальше?

Оставлять комментарии могут только члены нашего СРО, пожалуйста авторизируйтесь. Начните обсуждение, вы будете первым.

Недострой. Что дальше?

Индивидуальная жилая застройка очень развита в Липецкой области. Часто случается, что строительство дома затягивается, либо до завершения строительства возникает потребность в продаже объекта. Это может быть связано как с материальными трудностями, так и с различными жизненными ситуациями в которые попадают люди. Нередко в газетах можно встретить объявления о продаже недостроенных домов. Так что из себя представляет «недострой» и нужно ли его регистрировать? На этот вопрос нам ответили в Кадастровой палате по Липецкой области.

Объект незавершенного строительства, или в простонародье «недострой», согласно Гражданскому кодексу относится к недвижимым вещам, как и готовые объекты. Чтобы стать законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продать, сдать в аренду, передать в дар), необходимо поставить его на кадастровый учет. Делается это в рамках единой процедуры, т.е. подается одно заявление сразу и на осуществление кадастрового учета и на регистрацию права собственности. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Для этого в орган регистрации необходимо представить следующие документы:

— заявление;

— технический план (в состав которого входит разрешение на строительство);

— правоустанавливающий документ на земельный участок.

Если разрешение на строительство и правоустанавливающие документы собственник оформляет самостоятельно, то подготовка технического плана – это работа кадастрового инженера. При подготовке технического плана на объект незавершенного строительства, обязательным условием является указание основной характеристики объекта (площадь или площадь застройки) и степень готовности объекта в процентах.

В результате учетно-регистрационных действий вы получите выписку из ЕГРН в которой будут отражены характеристики объекта, его кадастровый номер, а также сведения о правах. С января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом на объект недвижимости.

После того, как строительство завершилось, необходимо будет вновь пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на уже готовый объект. В техническом плане необходимо будет прописать кадастровый номер объекта незавершенного строительства. В ходе учетно-регистрационных действий в отношении достроенного объекта, сведения об исходном объекте (объекте незавершенного строительства) в Едином государственном реестре недвижимости станут архивными, а у вашего законченного дома появится свой кадастровый номер и новая запись о регистрации права.

Пресс-служба филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области

Как в России решается вопрос с недостроями?

Годами не вводящиеся в эксплуатацию объекты социального назначения, многоквартирные дома и т. д. не позволяют добиться повышения качества жизни людей. Рассказываем, что делается для решения проблем недостроев

18.01.2021, 12:22
Дата и время
Время чтения
Просмотров
Поделились

Стройка

В осеннюю сессию 2020 года Государственная Дума приняла два важных закона в этой сфере. Первый — о едином заказчике в сфере строительства. Речь идет об объектах, которые строятся за счет средств федерального бюджета, за исключением объектов транспортной инфраструктуры, обороны, безопасности, внешнеполитической деятельности, а также объектов «Росатома» и «Роскосмоса».

Закон предусматривает создание новой публично-правовой компании — единого заказчика в сфере строительства капитальных объектов, которая будет распределять госконтракты на строительство объектов, в том числе социальных. Это, как ожидается, позволит сократить сроки строительства, предотвратит появление недостроя, повысит эффективность государственных вложений.

Создание единого заказчика произойдет путем слияния или преобразования федеральных казенных учреждений, выполняющих функции государственного заказчика (в настоящее время находятся в ведении разных министерств). Их перечень определит Правительство.

Компания с местонахождением в Москве должна быть создана не позднее 1 января 2021 года. Ее учредителем будет Российская Федерация. Гендиректора предполагается назначать на три года в порядке, который определит Правительство.

Второй закон касается расширения полномочий Фонда защиты прав дольщиков. Фонду дается право завершать строительство многоквартирных домов и реализовывать готовые жилые и нежилые помещения на земельных участках, переданных Фонду по решению Арбитражного суда.

Также Фонду дается право совместно с субъектами РФ передавать часть жилых помещений для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан.

Как отмечал на пленарном заседании Председатель ГД Вячеслав Володин, предлагается отдавать незавершенное строительство «в регионы для решения вопросов предоставления и достройки жилья детям-сиротам, многодетным, семья с детьми-инвалидами, с хроническими больными».

Подробно мы писали о законе здесь.

По мнению Председателя Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева

Николаев
Николай Петрович Депутат Государственной Думы избран в составе федерального списка кандидатов, выдвинутого Всероссийской политической партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ» , «весь объем тех нормативных, регуляторных проблем, которые сейчас фиксируются, требует принятия отдельного закона. Нам необходим закон. Без него мы так и будем перепихивать друг на друга ответственность, и все‑таки у нас большая часть проблем не будет решена. Нам нужен общий результат. Нам нужно сокращение объектов незавершенного строительства и их возврат в хозяйственный оборот».

«Без закона мы не обойдемся, потому что слишком много пробелов, которые пытались закрыть нормативно-правовыми актами, но это не получается», — также заявлял он.

Чем опасен недостроенный объект недвижимости? «Подводные камни» сделок с ним

С активным началом развития рынка в России, капитализацией общества, приватизацией строительная сфера претерпела существенные изменения по сравнению с периодом планового типового строительства, которое имело место быть при советском строе.

Прежде всего, появился частный сегмент в строительном секторе экономики, который в настоящее время занимает лидирующее положение. Действительно, сейчас все объекты, будь то жилые дома, социальные учреждения, промышленные цеха, дороги, строятся или ремонтируются частными строительными копаниями. Почти во всех городах России, в региональных центрах насчитывается огромное количество многочисленных строительных фирм, что говорит о большом спросе на результат строительной деятельности. Можно выглянуть из окна дома или офиса и увидеть, что в строительство в городе никогда не замирает, а наоборот, идёт полным ходом.

Но так как в данной сфере крутятся большие деньги, успех строительного бизнеса напрямую зависит от наличия заказов и финансирования, то всегда имеются риски, как у строительной фирмы, так и у заказчика, вследствие кризисных явлений в экономике или сложных схем мошенничества нечистых на руку строителей, оказаться у разбитого корыта, когда дом или иной объект недвижимости не может быть достроен из-за нехватки денежных средств. Строительная компания, особенно небольшая, может и вовсе обанкротиться и быть ликвидирована. В таком случае стройка «замораживается» на неопределённый срок. Так, собственно, и возникает «недострой», или объект недвижимости незавершённого строительства. Для гражданского законодательства характерно именно понятие «объект незавершённого строительства».

В настоящее время в любом городе, стоит проехать по его улицам, можно найти «незавершёнку». Ввиду недостаточной «прозрачности» строительной секции, нечёткого нормативного регулирования всех этапов строительства, в том числе его «санкционной» части, «недострой» стал, по сути, обычным явлением в строительном бизнесе, на которое распространились законы рынка. Сейчас сделки по приобретению объектов незавершённого строительства достаточно распространены. А так как недострой ― это «особый» объект недвижимости, то споры, связанные с такими сделками, нередки. Всё осложняется ещё и тем, что в российском законодательстве нет самого определения понятия «объект незавершённого строительства».

Более того, на протяжении многих лет вопрос о правовом режиме объектов незавершённого строительства носил дискуссионный характер.

Пробелы в законодательстве в отношении объектов незавершённого строительства по причине относимости их к недвижимости порождали количество споров в отношении данных объектов, а при рассмотрении споров суды были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим регулирования объектов незавершённого строительства, устраняя пробелы в законодательстве.

Законодатель попытался устранить данный момент принятием 30 декабря 2004 г. Федерального закона № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», прояснил сложившуюся ситуацию.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Таким образом, недострой попал под режим «недвижимости». Но само определение объекта незавершённого строительства в законодательстве по-прежнему отсутствует, что вызывает значительные сложности в судебной и правоприменительной практике, а также в доктрине гражданского права при квалификации тех или иных объектов в качестве незавершённых строительством объектов (объектов незавершенного строительства).

Исходя из п. 1 ст. 55, пп. 1, 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешённым использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, важнейшим признаком для квалифицирования вновь создаваемого объекта недвижимого имущества в качестве завершённого является факт приёмки этого объекта в эксплуатацию. Следовательно, отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый основополагающий признак, позволяющий отделить завершённые строительством объекты от незавершённых.

Так как же грамотно оформить право собственности на «недострой» и использовать его в дальнейшем в гражданском обороте? Что делать, если на такой объект уже оформлен договор строительного подряда? Как избежать переквалификации «незавершёнки» в качестве объекта самовольной постройки?

Как уже было отмечено, статьёй 130 ГК РФ объекты «недостроя» относятся к недвижимому имуществу. Они прочно связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения (см. Постановление ФАС СКО от 30.04.2008 № Ф08-2061/2008).

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, как следует из данной нормы и что подтверждается судебной практикой, в частности п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», объекты незавершённого строительства подлежат признанию недвижимым имуществом при условии их соответствия объективным признакам, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. В свою очередь, государственная регистрация является ключевым элементом правового режима недвижимости, необходимым для участия не завершённых строительством объектов в гражданском обороте.

Итак, каковы должны быть условия для совершения сделок с такими объектами «недостроя»?

Во-первых, он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда.

В противном случае согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ, и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. Так, в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что сделки с объектом незавершённого строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.

Хотя в научной литературе гражданского права ещё встречаются споры о возможности признания недвижимым имуществом объектов незавершённого строительства, являющихся предметом действующего договора строительного подряда.

Вторым условием сделки с «незавершённым строительством», является согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и п. 3 ст. 14 и подп. 4, п. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее ― Федеральный закон № 218-ФЗ) государственная регистрация права на данный объект.

Только после процедуры госрегистрации объекта незавершённого строительства и оформления на него права собственности он может быть предметом сделок.

Если же попытаться продать объект «незавершёнки» до госрегистрации, то сделка купли-продажи объекта будет недействительной (п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

В соответствии с п. 10 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на объект незавершённого строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Следовательно, чтобы зарегистрировать право собственности на недостроенный объект, понадобятся разрешение на строительство, документы, подтверждающие права на земельный участок.

Необходимо также отметить, что само по себе наличие законных прав на землю не гарантирует презумпции правомерности возведения на ней объекта недвижимости. Нужно учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 № 1288/00 указано, что одна компания приобрела на торгах магазин, для эксплуатации которого по договору аренды товариществу был предоставлен земельный участок. Однако компания без согласия собственника участка (муниципалитета) снесла магазин и приступила к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента. Исходя из того, что участок выделялся для других целей, ВАС РФ признал объект незавершённого строительства самовольной постройкой и отказал данной компании в признании права собственности на него. Встречный иск муниципалитета о сносе объекта незавершённого строительства был удовлетворён.

Анализ ст. 222 ГК РФ показывает, что наряду с правами на землю должна быть оформлена соответствующая проектно-разрешительная документация на строительство.

Итак, на основании изложенного можно сделать следующие выводы.

  • Право собственности на новосозданное недвижимое имущество, в том числе на жилой дом, возникает с момента окончания строительства. Закон предусматривает принятие нового жилья в эксплуатацию, а также его государственную регистрацию.
  • Для того чтобы совершить сделку с недостроенным объектом недвижимости, нужно пройти процедуру государственной регистрации права на данный объект.
  • Недострой не должен быть предметом действующего договора строительного подряда.
  • Следует помнить, что здание или сооружение считается самостроем, если возведено на земле, не отведённой для этой цели, без соответствующего разрешения, без утверждённого проекта или с существенными отклонениями от него, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил.
  • Незаконное строение по решению суда может быть снесено, причём за счёт застройщика.

Если вы всё-таки решились продать или приобрести недострой, при оформлении купли-продажи вам необходимо будет предоставить следующие документы:

  • разрешение на строительство;
  • государственный акт на право собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка;
  • проектно-разрешительную документацию на строительство.

После того как «недострой» оформлен в собственность, составляем договор купли-продажи по правилам гражданского законодательства и впоследствии регистрируем его.

Согласно ст. 549 и 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определённо установить характеристики имущества, в том числе данные, позволяющие установить его расположение на земельном участке.

Более того, как следует из абз. 2 ст. 554 ГК РФ, при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

В случае с «недостроем» все существенные признаки данного «строения» должны быть прописаны как можно более детально, чтобы «недостроенный объект» был чётко идентифицирован.

Так, например, суд отказал в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности на недостроенный объект по договору купли-продажи и признал сделку незаключённой, так как в договоре купли-продажи не было указано специфических характеристик объекта, а значит, предмет договора сторонами не был согласован (Постановление ФАС ЗСО от 25.12.2006 № Ф04-8409/2006(29419-А45-21), Постановление Арбитражного суда Новосибирской области от 29.09.2006 № А45-15195/05-28/336).

Что может помочь в индивидуализации объекта незавершённого строительства в тексте договора?

Высший арбитражный суд РФ в своём Постановлении № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указал, что индивидуализация недвижимого объекта осуществляется путём указания иных сведений (местонахождение, ориентировочная площадь, характеристики в соответствии с проектной документацией и т. п.). Договор также должен предусматривать цену, установленную за единицу площади или иным образом.

Ранее Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 12.07.2006 № Ф04-4280/2006(24387-А45-39) также указал, что доказательством индивидуализации объекта может служить акт технического состояния или иной документ, содержащий его описание.

Необходимо также отметить, что в вышеуказанном Постановлении № 54 от 11.07.2011 Высший арбитражный суд дал разъяснение инвестиционным договорам, указав, что они расцениваются как договоры купли-продажи будущей недвижимости, то есть право собственности возникает у застройщика и передаётся инвестору.

При этом Высший арбитражный суд РФ исключает расширительное толкование инвестиционного законодательства и указывает, что право собственности на завершённый строительством объект возникает у застройщика, а не у инвестора. Впоследствии застройщик передаёт возникшее у него право собственности инвестору как исполнение инвестиционного договора (договора купли-продажи, как его оценивает ВАС РФ).

Также следует обратить внимание, существует ли объект незавершённого строительства в натуре на момент заключения сделки. Так, в одном деле суды на основе представленных сторонами доказательств сделали вывод, что спорный объект «незавершёнки» не существует, и поэтому отказали в иске о признании на него права собственности (Определение ВАС РФ от 21.05.2008 № 5627/08).

На основании изложенного можно сделать вывод: покупать недострой довольно рискованно в силу многих причин, а судебная практика показывает, что неправильное оформление сделки может привести к весьма неблагоприятным для покупателя недостроенного дома последствиям.

Поэтому для корректного оформления такой сделки следует неукоснительно руководствоваться правилами, предусмотренные законом, ликвидировать все признаки «самостроя», учитывать особенности правового режима «недостроя», надлежащим образом оформить договор купли-продажи и провести регистрацию права собственности на объект незавершённого строительства.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *